Главная | СМИ о нас | Игра на реновации, залоговые квартиры, разъезды в Подмосковье и другие тренды на вторичном рынке жилья

Игра на реновации, залоговые квартиры, разъезды в Подмосковье и другие тренды на вторичном рынке жилья

19 июня 2017

Что нужно знать продавцам и покупателям квартир в Москве и области, помимо ценовых тенденций.

Главная тенденция на вторичном рынке недвижимости в последние годы – снижение цен и превышение предложения над спросом. На первый взгляд может показаться, что помимо этого ничего не происходит. Однако риелторы отмечают некоторые не столь явные тренды и изменения.

Реновация кормит амбиции продавцов

После объявления о новой программе реновации пятиэтажек квартиры в хрущевках стали показывать «виртуальную» ценовую динамику. Так, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», квартиры в кирпичных пятиэтажках с начала года подорожали на 2% – со 154 000 до 157 000 рублей за кв. м, в то время как общий уровень цен в Москве снизился на 1,2%.

По данным компании «Инком-Недвижимость», в некоторых районах заявленные цены на дома, попавшие в программу реновации, с начала года выросли очень существенно: в районе Северный - на 62%, в Митино - на 39%, в Щукино - на 25%. Однако, по словам директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Михаила Куликова, в реальности покупатели не готовы переплачивать за сносимые хрущевки: «В нашей компании не произошло ни одной сделки при попытке продавца увеличить стоимость своего жилья в «хрущевке». Более того, мы оцениваем, что в последний момент сорвалось подписание около 10% договоров купли-продажи квартир в пятиэтажках — именно по вине собственников, резко отказавшихся от достигнутых договоренностей и заявивших новые условия сделки, которые не приняли покупатели».

Также эксперты отмечают снижение объема предложения в сносимых пятиэтажках на 25% с начала года. Многие собственники квартир в хрущевках теперь надеются на новое жилье от города поэтому снимают свои квартиры с продажи. Покупатели также не проявляют желания ввязываться в программу. Например, в «МИЭЛЬ» доля сделок с квартирами в хрущевках снизилась с 19% в апреле до 12% в мае, говорит управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

«Цены повышаются только под воздействием эмоциональных факторов, а покупатели не спешат покупать жилье в пятиэтажках. Пока остается много неопределенностей с программой реновации. Непонятны ни сроки, ни жилье, которое собственники получат взамен. Поэтому спрос на хрущевки не растет», - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Продажи из-под ипотеки

Риелторы компании «Бон Тон» заметили рост продаж залоговых квартиры: сейчас каждая 10-12-я квартира – ипотечная, тогда как до 2014 года это соотношение составляла 1 к 35.

Руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина объясняет эту тенденцию снижением платежеспособности: «Определенный процент клиентов не справляются с выплатой ипотечного кредита, другие же в связи с форс-мажорными обстоятельствами вынуждены продавать обремененную квартиру».

Чаще продавать квартиры с обременением вынуждены клиенты, бравшие ипотеку с минимальным первоначальным взносом - не более 20% от общей суммы, а также люди, получившие кредит под залог своей квартиры. Покупатели, взявшие кредит с первоначальным взносом 30 и 50%, крайне редко продают квартиры, не расплатившись с банком. При этом сумма невыплаченного кредита в среднем составляет от 1,8 до 5, 6 млн рублей. Обычно это квартиры класса эконом или комфорт стоимостью 5 - 8,5 млн рублей. О том, как решить проблемы с банком и осуществить сделку, читайте в статье «Как продать или обменять ипотечную квартиру».

Обманчиво свободные продажи

Эксперты отмечают, что в последнее время продавцы чаще стараются схитрить, чтобы повысить интерес потенциальных покупателей к совей квартире. Например, зачастую они указывают в объявлении, что квартира свободна, хотя на самом деле это не так. По данным «Инком-Недвижимости», доля квартир на вторичном рынке «старой» Москвы, представленных собственниками к свободной продаже, увеличилась за последние три года с 28,9% до 46,4%.

Однако в реальности не наблюдается пропорционального снижения доли альтернативных сделок и увеличения прямых продаж. Доля «альтернатив» не опускается ниже 80%. По данным риелторов, более половины объявлений, в которых говорится о свободной продаже, на самом деле оказываются альтернативными. Продавцы таким образом пытаются добиться звонков и просмотров, надеясь заинтересовать покупателя и уговорить его на альтернативную сделку.

Разъезды в Подмосковье

Еще одно изменение на вторичном рынке связано с разъездами. Сейчас, по данным «МИЭЛЬ», альтернативные сделки, предполагающие размен одной квартиры на две, в трети случаев приводят покупателя в Подмосковье. «До кризиса 2014 года при таких сделках продавец старался приобрести обе квартиры в Москве, и чаще всего ему это удавалось, – говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Начиная с 2015 года мы отмечаем, что одна из квартир приобретается в Подмосковье. Доля покупок подмосковной недвижимости неуклонно растет, достигая в некоторые месяцы трети от всех сделок наших московских офисов».

По словам эксперта, в большинстве случаев при семейном разъезде в область отправляется молодежь, а люди старшего поколения остаются в Москве, поскольку им важнее сохранить столичную регистрацию из-за пенсии. Зачастую в приобретаемой московской квартире регистрируется вся семья, а фактическим местом проживания молодежи является Подмосковье.

Большие не везде в минусе

В Москве большие квартиры дешевеют быстрее других. Так, по данным «МИЭЛЬ», в начале 2017 года сильнее всего просел средний покупки трехкомнатных квартир – более чем на 16%, также заметно подешевели «двушки» – на 11,5%, в то время как цены на однокомнатные квартиры остаются стабильными.

Согласно статистике «Инкома», доля однокомнатных квартир в общем объеме предложения сейчас составляет 24%, двухкомнатных — 33%, трехкомнатных — 30%, четырехкомнатных — 13%. С точки зрения спроса в наихудшем положении остаются четырехкомнатные квартиры. По словам Михаила Куликова, зачастую люди делают выбор в пользу загородного дома или таунхауса вместо большой квартиры в Москве.

Интересно, что в Подмосковье отмечается обратная ситуация. По данным «МИЭЛЬ», растет спрос на трехкомнатные квартиры, сейчас доля сделок с ними составляет около 33% от общего количества, это лишь немногим меньше доли «двушек» (35%). На однокомнатные квартиры приходится 31% продаж.

В целом, несмотря на то, что ситуация на вторичном рынке существенно не меняется, жизнь в этом сегменте есть, появляются новые тренды. Но все же причиной большинства из них являются общие для всего рынка факторы - снижение спроса и завышенные ожидания продавцов.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.