Главная | СМИ о нас | Дореволюционные дома: переплата за историю

Дореволюционные дома: переплата за историю

5 декабря 2017

Высокие потолки, деревянные перекрытия и риск быть погребенным под соседским джакузи.

В центре Москвы расположено немало дореволюционных домов, которые относятся если не к элитному, то в любом случае к высокобюджетному сегменту. При этом по своим характеристикам они во многом уступают новостройкам и редко соответствуют современным требованиям к элитному жилью. Тем не менее многие покупатели мечтают жить в доме с историей, даже несмотря на связанные с его возрастом неудобства. В рамках серии статей про разные типы вторичного жилья редакция IRN.RU выяснила, как живется в домах, построенных до 1917 года.

Не только в центре

Сегодня на вторичном рынке недвижимости Москвы, по данным «Метриум Групп», представлено порядка 900 квартир, расположенных в дореволюционных домах. Из них 99% находятся в пределах ЦАО. Однако есть такие дома и за пределами центра – в исторических районах вроде Лефортово, Головинского, Преображенского и других. Некоторые из них попали в программу реновации. Как посчитали в РБК, их 25, при этом многие, по данным «Архнадзора», имеют охранный статус.

Некоторые дома были серьезно отреставрированы – такие безоговорочно относятся к элитному рынку. «В таких проектах усилены перекрытия, проведены современные инженерные коммуникации», - говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров KalinkaGroup. Во многих из них появился наземный паркинг, в некоторых случаях речь идет о полной замене «начинки» с сохранением исторического фасада. Но в рамках данной статьи мы рассматриваем дома, в которых сохранился не только внешний вид, но и внутреннее наполнение.

Основная часть сохранившейся исторической застройки, в которой сейчас есть квартиры, относится к концу XIX – началу XX веков, чаще всего это бывшие доходные дома. Они могут заметно отличаться друг от друга. «Скажем, в некоторых домах входные группы очень скудные, лестничные проходы узкие, а в других встречаются роскошные мраморные парадные лестницы, как, например, в доме страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре», - говорит Екатерина Румянцева.

Цены порой завышены

Средняя стоимость квадратного метра в дореволюционном доме, по данным «Метриум Групп», начинается от 250 000 рублей (за пределами ЦАО) до 800 000 рублей в центре города. В KalinkaGroup назвали вилку цен для высокобюджетного сегмента – от $6 000 до $40 000, правда, верхняя граница в основном характерна для отреставрированных домов.

«Например, стоимость квартиры площадью около 130 кв. м в районе Патриарших прудов в кирпичном дореволюционном доме – порядка 140 млн рублей, - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Это бывший четырехэтажный особняк. Минимальные вложения в ремонт для дореволюционного дома составят 500 000 рублей (экономвариант). В элитном классе стоимость отделки за «квадрат» ограничена только фантазией собеседника. Поэтому об экономии речи нет. Покупать квартиру с очень плохим ремонтом есть смысл разве что в экономклассе, тогда на перепродаже можно действительно неплохо заработать».

По словам руководителя офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Леонида Носковича, продавцы таких квартир обычно оценивают их как хороший бизнес-класс. «Однако люди зачастую не готовы покупать жилье, пусть даже с историей, за такие деньги. Поэтому многие предложения висят в базах агентств недвижимости годами. Купить такую квартиру задешево не получится, даже в плохом состоянии. Если же приплюсовать еще стоимость ремонта, сложности с согласованиями (ведь часто это дома – памятники архитектуры), то может получиться, что игра не стоит свеч».

Джакузи на соседей

Главное преимущество дореволюционных домов – месторасположение. «Это самый центр Москвы, внутри Садового кольца. Многие из них располагаются в тихих переулках с уютными зелеными двориками. Такие здания построены по проектам известных архитекторов, зачастую это уникальные памятники архитектурного и исторического наследия», - отмечает Екатерина Румянцева.

Внутренние характеристики домов и квартир очень разные. Во многих из них есть интересная техническая деталь – чем выше этаж, тем ниже потолки. «Самыми престижными считались квартиры на втором этаже с высотой полотков до четырех метров», - говорит Мария Литинецкая. «Мы однажды продавали квартиру с потолками высотой 4,5 метра, что позволило владельцам даже устроить второй этаж», - добавляет Леонид Носкович.

Среди недостатков, которые часто встречаются в исторических домах, эксперты выделяют дефицит парковочных мест, деревянные перекрытия, плохое состояние коммуникаций, отсутствие лифтов, газовые колонки. Заметный минус для покупателей элитного жилья – неоднородный контингент проживающих. «Есть комнаты, которые передаются из поколения в поколение. Понятно, что речь не всегда идет о благополучных слоях общества. Поэтому, выбирая жилье в дореволюционном доме, никогда нельзя быть уверенным в том, кто будет твоим соседом», - отмечает Мария Литинецкая.

Кроме того, стоит отметить ограничения по ремонту. «Если дом признан памятником архитектуры, владельцы не имеют права делать перепланировку, вешать на фасады кондиционеры и пр.», - говорит эксперт. Под запрет может попасть даже смена оконных рам.

В 1990-е, когда такие квартиры стали активно покупать «новые русские», возникало немало проблем из-за технических ограничений в старых домах. «Тогда не было принято обращать столь пристальное внимание на конструктивные особенности здания и состояние инженерных систем, зато стали очень популярны джакузи в ванных комнатах. И очень были распространены случаи, когда перекрытия не выдерживали и джакузи проваливались к соседям снизу», - вспоминает Екатерина Румянцева.

Ментальная связь

По словам Марии Литинецкой, цены на старые дореволюционные дома обычно в два-три раза ниже, чем на элитные новостройки. «Поэтому дома с более чем столетней историей, безусловно, заслуживают внимания. Более того, за такими объектами «охотятся» и сами девелоперы. Например, в 2009 году один из крупнейших столичных застройщиков пытался выкупить на Остоженке дореволюционный особняк на два подъезда и 12 квартир для его реконструкции и перепродажи. Однако в конечном счете затея провалилась из-за того, что с собственниками не договорились по цене», - рассказывает эксперт.

Однако, как отмечает Леонид Носкович, спрос на такие квартиры заметно снижается с течением времени: «Так, в начале 90-х в Москве еще не было строительства качественного жилья, и покупатели часто охотились за такими объектами. Однако, несмотря на весь свой исторический флер, сейчас такие квартиры заметно проигрывают современным новостройкам. В нашей практике квартиры в старых домах чаще всего покупают либо те, у кого связана с этим домом какая-то семейная история, либо иностранцы, либо те, кто по каким-то причинам не приемлет новостройки».

Екатерина Румянцева тоже выделяет покупателей, которые ментально связаны с тем или иным домом: «У нас нередко бывали случаи, когда покупатели стремились жить в доме, где когда-то проживали их предки, или же в котором они выросли в детстве еще в коммунальной квартире. Еще одна категория, о которой стоит упомянуть, – люди, которые стремятся войти в «свой круг» привилегированных и заполучить влиятельных соседей».

В целом, спрос на дореволюционные дома серьезно ограничен из-за технических недостатков и ограничений в плане ремонта. И хотя неоспоримая историческая ценность и «особый дух» старой Москвы сохраняют их востребованность на рынке, в условиях снижающегося спроса на дорогое жилье квартиры в дореволюционных домах обычно не самый ликвидный продукт.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.