Главная | СМИ о нас | Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам

Итоги года: как кризис изменил отношение продавцов и покупателей к дачам

28 декабря 2017

Мнение. Владимир Яхонтов, управляющий партнёр «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

Рынок загородной недвижимости в Подмосковье - дачи, коттеджи, земля - в 2017 году показал консервативность и минимальную подвижность. Более того, экономическая ситуация изменила существенно повлияла на отношение продавцов и покупателей к самому статусу владения загородной недвижимостью, к форматам рынка и их перспективам.

Кто продает

Разумеется, во всех классах загородная недвижимость - это либо полноценная альтернатива городской квартире, либо дача для сезонного отдыха. Однако кризис изменил расстановку сил и возможности владельцев загородных домов.

Если в сегменте бизнес-класса и выше покупатели всегда имели и квартиру в Москве, и загородный дом, то ухудшение экономической обстановки заставило владельцев высокого уровня избавляться от чего-то одного, причем не столько ввиду снижения благосостояния, сколько из-за кризиса ликвидности объектов.

Многие состоятельные владельцы загородной недвижимости в свое время закладывали дома, беря кредиты на развитие бизнеса, и в кризисный период кредитная нагрузка на домохозяйства выросла, дома отошли банкам. Сейчас именно банковские структуры наиболее активно продают загородные дома, и это обрушивает цены на коттеджи: к примеру, в рамках одного из элитных коттеджных поселков в Подмосковье банкам принадлежат 7 из 50 домов. Выставляя их на торги со снижением начальной стоимости, банк сбивает цену частных продавцов в локации, и дома, которые, по объективной оценке, должны стоить не менее 25 млн руб., уходят с молотка за 15 млн. Такая ситуация в элитном сегменте является массовой.

Вторая категория продавцов загородного рынка тоже не может выдержать паузу ради большей выгоды: это владельцы домов, которые попали в тяжелое финансовое положение и готовы реализовать свою недвижимость за любые деньги. Фактически 60% сделок рынка сегодня происходят с большим дисконтом, и риелторы фиксируют общее снижение количества сделок в связи со спецификой реализации таких объектов - как правило, такие сделки проходят без участия консультантов.

Всего за 2017 год на рынке Московского региона было зафиксировано 7,5 тыс. сделок с загородной недвижимостью, включая участки, коттеджи и дачные дома. Падение этого показателя по отношению к 2014 году составило около 15%. Значительная часть «сделок» переходит в иную плоскость: передача объектов по долговым обязательствам.

Застройщики на первичном рынке тоже прибегают к предложениям с дисконтом: для них это возможность быстро реализовать поселок и выйти с загородного рынка, таков один из трендов 2017 года. Ни одна финансовая модель сегодня не выдерживает экономики строительства на загородном рынке, и вполне возможно, что с годами наш рынок оставит только нескольких наиболее профессиональных игроков.

Что делают классические продавцы в такой ситуации? Некоторые из них выставляют адекватные рыночные цены и вынуждены соглашаться с увеличенным сроком экспонирования, а некоторые - постепенно снижают стоимость в надежде на определенной отметке все-таки реализовать дом. Но стоит понимать, что эта стратегия работает только в сегменте квартир, где типовые решения имеют большую распространенность. Снижение стоимости загородного дома на 1 млн руб. не сподвигнет к покупке, а дисконт «для жадных» хоть и позволит быстро реализовать объект, однако не принесет желанной выгоды и удовлетворения.

Кто покупает

Загородный дом был и остается предметом комфорта и условной роскоши, но отнюдь не первой необходимости. Владельцы квартир могут иметь сбережения, но в связи с экономической неопределенностью предпочитают хранить деньги на банковских депозитах, а не улучшать свои жилищные условия, что тоже давит на рынок недвижимости, причем во всех сегментах.

Отношение потенциальных покупателей к предметам роскоши хорошо видно на примере автомобильного рынка: если раньше обновлять авто домохозяйства предпочитали раз в три года, то сейчас этот срок увеличился до семи лет. То же самое касается и загородного рынка: до 2014 года мысль о вложении накоплений в загородный дом для жизни и отдыха казалась рациональной, а сейчас такое решение многие посчитают опрометчивым, ведь инвестиционный рост таких вложений уже ставится под вопрос.

Самое интересное, что потенциальный спрос на загородную недвижимость, очевидно, присутствует на рынке. Покупатель мечтает о жизни в загородном доме, думает о покупке, количество показов и звонков у риелторов растет, но - не конвертируется в сделки. Падение цен, о котором говорят аналитики, сегодня очень условно: объекты, которые продавцы выставляют для срочной продажи, уходят с рынка быстро и с большим дисконтом, отсюда - ложные впечатления покупателей от рынка.

Дело в том, что характер основных продавцов рынка приводит к нерегулируемому ценообразованию в сегменте. В конечном счете стоимость участка или дома измеряется не только и не столько себестоимостью или маржинальной составляющей продавца. На цены загородных объектов влияют впечатления покупателей, а они, как известно, у каждого свои.

За десятки лет практики на рынке я видел сделки, в которых участки в зоне 70 км от МКАД продавались за $50 тыс. за сотку, а дома с уникальным дизайн-проектом при себестоимости 50 млн приобретались за 150 млн. При этом неудачные и дорогостоящие проекты могут продаваться втрое ниже ожиданий продавца. В среднем же удачный дом и удачная локация позволяют продавцу выручить на 5-30% больше от своих ожиданий даже в текущей ситуации.

У покупателя от таких предложений и историй буквально меняется восприятие рынка: если кто-то купил дом за 15 млн, почему я должен тратить на это 30 млн? Потенциальная готовность к выходу на рынок у них присутствует, но нестабильная ситуация приводит к постоянным завышенным ожиданиям: месяцами выбирая дома, они ищут варианты с наибольшими дисконтами, долго принимают решение, и когда упускают желанный вариант - проходят этот цикл поиска заново.

Покупатель дезориентирован небывало дешевыми предложениями, ему кажется, что весь рынок должен состоять из предложений распродажного уровня - но фактически дома с большим дисконтом составляют не более 2-3% от всего рынка и достаются только самым быстрым и опытным покупателям.

2018 год: ожидания и перспективы

В 2017 году наибольший интерес покупателей в экономклассе сосредоточился на формате традиционных дач. Самые популярные зоны для покупки таких объектов находятся в 60-100 км от МКАД, именно такую удаленность от города предполагает дачный формат. Следует отметить, что в сознании покупателей дача - это уже не просто дом для сезонного проживания с тонкими стенами. Это комфортный объект, адаптированный в том числе для зимних условий.

Классическими дачами сегодня справедливо называть только дома, построенные по старым технологиям до 2000 года. Учитывая и законодательное изменение этого года, которое вступит в силу в 2018-м, дача станет настоящим официальным архаизмом и спустя несколько лет как сегмент размоется в коттеджных проектах.

Но радикальных изменений от рынка ждать не стоит: загородный сегмент очень медленно и неохотно реагирует как на отрицательные, так и на положительные экономические изменения. Основные изменения рынка мы сможем увидеть после принятия закона об отмене долевого строительства.

Новые правила для застройщиков приведут к тому, что для успешного ведения деятельности застройщику необходимо будет иметь опыт строительства не менее 10 тыс. кв. м на каждую компанию (ведь разрешение на строительство можно будет получить только одно). В этом разрезе быстрая застройка таунхаусов и их реализация по ФЗ 214 выглядит разумным шагом для застройщиков, которые стремятся остаться на рынке в период турбулентности.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.