Главная | СМИ о нас | От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками

От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками

4 апреля 2018

Но в столице просрочки небольшие. В Подмосковье ситуация серьезнее.

По оценкам экспертов, в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны. Редакция IRN.RU выяснила, становится ли ситуация на рынке более тревожной.

Область отстает по объемам

По данным Росстата, в 2017 году в России было введено 78,6 млн кв. м жилья – на 2% меньше, чем в 2016 году (80,2 млн кв. м). При этом московский регион демонстрирует лучшую динамику, чем в среднем по стране. Так, в Подмосковье за 2017 год объемы ввода просели на 1,3% (8,8 млн кв. м жилья против 8,91 млн кв. м в 2016 году), а в Москве отмечается рост на 1% (3,42 против 3,39 кв. м).

Правда, если рассматривать только многоквартирные дома, результаты Московской области оставляют желать много лучшего: за год объем ввода упал на 11,3% (5,41 млн кв. м против 6,1 млн кв. м). Это один из худших показателей среди лидирующих по объему строительства регионов. В Москве ввод многоквартирных домов, напротив, увеличился – с 3,06 до 3,2 млн кв. м, или на 4,4%.

Просроченных много, но ненадолго

Однако для покупателей куда более важным показателем являются нарушения сроков сдачи домов. «В последнее время количество проектов, сданных позже изначально намеченного срока, сократилось. Так, например, в 2016 году почти 66% проектов на рынке «старой» Москвы сдавались в срок (все или почти все корпуса). В 2017 году ситуация немного улучшилась – почти 70% проектов были сданы в срок (все или почти все корпуса)», - говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина.

«Метриум» называет другие цифры. В 2017 году были сданы в эксплуатацию корпуса в 62 проектах квартир и апартаментов, хотя к сдаче были запланированы объекты в 111 проектах. Таким образом, доля вовремя введенных в эксплуатацию ЖК составила 56%. В 2016 году вовремя были введены в эксплуатацию 54,5% корпусов, или 54 проекта из 99 заявленных.

Если говорить непосредственно о квартирах, то в 2017 году было сдано 60% от заявленного объема: 48 из 80 жилых комплексов. В сегменте апартаментов девелоперы не нарушили сроков строительства в 20 из 39 проектов, то есть в 51% объектов. «Обращаю внимание на то, что в статистику попадают мультиформатные комплексы, предусматривающие строительство как квартир, так и апартаментов. Именно поэтому суммарное число проектов равно 119, а не 111. Мультиформатные проекты учтены дважды и в статистике по сдаче квартир, и по вводу апартаментов», - отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В пяти проектах, которые должны были вводиться в эксплуатацию в 2017 году, продажи были временно приостановлены. Это жилые комплексы «Царицыно», «Спортивный квартал», «Ново-Никольское», «Легенда» и «Марьино Град». В настоящее время решаются вопросы с финансированием и возобновлением строительства этих проектов. В частности, обязательства по завершению проектов «Спортивный квартал» и «Марьино Град» взяла на себя компания Capital Group.

Интересно, что пунктуальнее всех оказались застройщики элитных апартаментов и новостроек массового сегмента (85,7% и 81% сданных вовремя соответственно). В сегменте элитных квартир и массовых апартаментов, напротив, было больше задержек: сдали лишь 25% и 37,5% проектов соответственно из запланированных на 2017 год. «Полагаю, что пунктуальность девелоперов никак не связана ни с конкретным классом, ни с форматом возводимых ими жилых комплексов, - считает Мария Литинецкая. - В каждом случае у застройщика может быть масса индивидуальных причин, которые вынуждают его нарушить сроки строительства. Факторы просрочки связаны с финансовыми проблемами, нехваткой поступлений от дольщиков, проблемами банков, выдающих кредит под строительство, непредвиденными техническими сложностями на строительной площадке, сложностями с подключением к городским коммуникациям, банкротством генерального или субподрядчика и т.п. От таких сложностей не застрахован ни один девелопер. Таким образом, относительная симметрия в статистических результатах – скорее случайность, нежели проявление какой-либо тенденции».

Пугающая, на первый взгляд, ситуация на деле оказывается не такой критичной. По словам Марии Литинецкой, средний перенос сроков строительства по Москве составляет порядка 1,2 месяца, что почти в два раза ниже, чем в среднем по стране (около трех месяцев). В «МИЭЛЬ-Новостройки» называют более длительные задержки, поскольку компания в принципе считает просрочкой перенос сроков сдачи более чем на квартал. «Так, в 2016 году сдача объектов в среднем задерживалась на 1,7 квартала, а в 2017 году данный показатель снизился до 1,4 квартала», - говорит Наталья Шаталина.

Более тревожная ситуация сложилась в Московской области. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2017 году в ближнем Подмосковье (до 5 км от МКАД) с переносом сроков было сдано 54,2% новостроек, а в зоне 30 км от МКАД – 84,1%. Если рассматривать только новостройки с просрочками более чем на квартал, то в ближнем поясе доля срыва сроков сдачи в 2017 году составила 40,7%, а в среднем – 59,5%. Схожие цифры приводят в компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: со срывом сроков более квартала в Московской области сдается около 50% объектов. При этом средняя просрочка выше, чем в Москве, и составляет 1,8 квартала.

«Единый реестр застройщиков» автоматически рассчитывает рейтинг девелоперов, основанный на данных о переносе сроков жилья – как в текущих, так и в уже сданных проектах. Он зависит как от объема просроченных новостроек, так и от длительности срывов. Так вот, в целом в столице и области, по данным реестра, доля застройщиков с рейтингом 3 (из 5) и ниже составляет 27%.

Когда ситуация становится критичной

В целом эксперты считают, что перенос сроков на несколько месяцев – конечно, не очень приятное происшествие, но не критичное. Реально волноваться стоит, если сроки сорваны на полгода и более. В этом случае велика опасность, что объект может стать долгостроем. Например, ключевым критерием для включения граждан в реестр обманутых дольщиков ранее признавалась задержка застройщиком установленного срока передачи квартир на девять месяцев, а в феврале 2018 года этот срок был сокращен до шести месяцев.

По данным Москомстройинвеста, по состоянию на начало марта 2018 года в реестре обманутых дольщиков значатся 4 676 человек. В настоящее время в помощи города нуждаются 34 проблемных объекта. Большая часть из них досталась Москве с присоединением новых территорий, есть и старые объекты, строительство которых началось еще до 2010 года.

В тяжелых случаях происходит банкротство девелоперов. На сегодняшний день в арбитражных судах Москвы на рассмотрении находится 21 дело о банкротстве застройщика (в целом по стране таких дел 250, говорится в отчете «Института развития строительной отрасли»). По данным Москомстройинвеста, ситуация с банкротствами не становится хуже. Так, в 2017 году в Москве было начато четыре процедуры банкротства, в 2016 – две, в 2015 году насчитывалось порядка 15 дел о банкротстве, в 2014 и 2013 годах – 14 и 13 соответственно.

В Подмосковье в реестре пострадавших дольщиков числятся 2 239 человек и 27 объектов. Но на самом деле обманутых дольщиков больше: по словам губернатора Андрея Воробьева, 5,5 тыс. человек. Просто не все еще внесены в реестр. На долю региона, по данным «Института развития строительной отрасли», приходится наибольший объем жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства (23,2% совокупного объема незавершенного строительства).

В московском регионе чаще всего проблемы долгостроев решаются с помощью передачи объектов новым инвесторам. О том, как обычно это происходит, читайте в статье «Кто достроит долгострой». По данным мониторинга от «Единого реестра застройщиков», крупнейшие санаторы в России – АКБ «Российский капитал», ФСК «Лидер», «НДВ-Недвижимость», Urban Group, «СибЦентрСтрой», «Бриз», «ЮИТ ВДСК» и др. В Москве в начале 2018 года достройку трех объектов взял на себя город – это ЖК «Царицыно», «Академ-Палас» и «Терлецкий парк».

Не так страшно

В целом в Москве ситуация, по словам экспертов, не самая пугающая. «На протяжении последних двух лет доля просроченных объектов не меняется и составляет порядка 45-46%, - говорит Мария Литинецкая. - Предпосылок к увеличению задержки сроков нет, так как надзорный контроль органов власти становится более тщательным, а экономическая ситуация стабилизировалась или, по крайней мере, стала более предсказуемой».

А вот в Подмосковье динамика просрочек ухудшилась. По данным «ИРН-Консалтинг», в 2014 году с переносом сроков сдавались 47% новостроек в ближнем поясе и 67,8% в зоне до 30 км от МКАД, а по итогам 2017 года эти показатели составили 54,2% и 84,1% соответственно.

При этом, по данным аналитиков IKON Development, в Подмосковье в последнее время растут продажи квартир на начальных стадиях строительства: за прошедший год доля таких покупок увеличилась почти вдвое – с 12% до 23%. Хотя приобретение новостройки на ранних этапах строительства сопряжено с повышенными рискам.
 

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.