Главная | СМИ о нас | Старая квартира: продать сейчас или подождать?

Старая квартира: продать сейчас или подождать?

10 мая 2018

На рынке вторичного жилья застой - цены падают, спрос уходит на первичный рынок. Кажется, что продать свою старую квартиру надо было еще вчера.

В этой статье мы с помощью экспертов попробуем проанализировать ситуацию и найти оптимальное решение. Исходить мы будем из того, что предстоит альтернативная модель сделки: покупатель продает старую квартиру и на вырученные деньги приобретает новостройку.

Вторичные хитрости

Прежде чем выходить на сделку, неплохо было бы сориентироваться в ситуации. Точнее - узнать, а что происходит с ценами? Если они падают, а квартирный вопрос назрел, - времени на промедление нет, если растут - можно и подождать, чтобы продать дороже.

Сегодня ценовой рост не прогнозируют даже самые смелые аналитики. Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», считает: в 2018 году рынок Москвы может потерять в цене 7-8 %, рынок Подмосковья - 11-12%.

«Если есть необходимость продать квартиру сейчас, откладывать сделку не стоит», - убеждена Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость».

В 2017 году до 80% инвестиционных квартир были проданы дешевле, чем покупались.

Исключением может стать жилье со сроком собственности менее трех лет. По налоговому кодексу, если квартира покупалась после 1 января 2016 года, продавец должен заплатить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) в 13%. Таким коэффициентом облагается разница между бюджетами покупки и продажи жилья. А если квартира получена в наследство или по дарственной, то база налогообложения (13%) - цена продажи, из которой вычитается миллион рублей.

Шансы на продажу

По словам Ирины Пешич, управляющего директора брокерского департамента «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости», лучше всего продаются квартиры, которые адекватно оценены изначально. На падающем рынке ни один покупатель не будет рассматривать вариант дороже, потому что он в любой момент может найти предложение дешевле.

Второй важный момент - объем предложения в конкретном районе и в целом по городу. Если квартир продается много, это увеличит срок экспозиции.

А вот ремонт влияет на ликвидность и привлекательность жилья, однако в денежном выражении практически не окупается. Зато очень важна транспортная доступность и ситуация с парковкой.

Больше всего шансов на продажу у однушек. Это самый бюджетный и ходовой товар. В 2017 году возрос спрос и на трехкомнатные квартиры в связи с увеличением доли семейных покупателей.

#СРЕДНИЙ СРОК ЭКСПОЗИЦИИ квартир в Москве в 2018 г.

  • Однокомнатные квартиры - 72 дня.
  • Двухкомнатные квартиры - 75 дней.
  • Трехкомнатные квартиры - 79 дней .
  • Многокомнатные квартиры - 82 дня.

Аналитический центр ЦИАН

Купите это немедленно

Как рассказала журналу ЦИАН Ольга Кузнецова, заместитель коммерческого директора ГК «Инград», сейчас удачное время, для того, чтобы выйти на рынок строящегося жилья, даже в том случае, если сделка альтернативная. Продав «однушку» на вторичке, в новостройке можно купить «двушку», причем с улучшенной планировкой и в престижном районе. Массовый выход новостроек в прошлом году вынуждает застройщиков бороться за покупателей, скидки по акциям доходят до 20%, а то и 25%.

Падающие ипотечные ставкии спецпрограммы от застройщиков также располагают к сделкам. Например, клиентам застройщиков, работающих в Москве и Подмосковье, доступна ипотека от Сбербанка России под 7,4% годовых в рублях. Более низкую ставку можно получить по новой программе «Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми». Она составляет всего 6% (с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года).

А может, подождать?

Если повременить и заключить сделку с новостройкой примерно через год, то результат может быть неоднозначным.

Преимущество - выход новых проектов. Объем предложения в Москве демонстрирует рекорд за рекордом. Так, за год он вырос на 30%. И в I квартале, по данным аналитического центра ЦИАН, вышло 128 новых корпусах суммарной продаваемой площадью 2,33 млн кв. м.

Это расширяет поиск и дает возможность приобрести жилье на более выгодных условиях за счет низких стадий строительства. Однако если внимание привлекает новостройка в стадии высокой готовности, то со временем цены только вырастут, а предложение сократится.

При этом не стоит забывать: в 2018 году у покупателей остался практически последний шанс приобрести новостройку по привлекательным ценам. Как писал ЦИАН, в июле в силу вступит очередная порция законодательных новелл, которая усилит контроль над застройщиками. «В течение нескольких лет это приведет к повышению стоимости нового жилья и сокращению предложения, поскольку все застройщики будут реализовывать уже готовые объекты», - прогнозирует Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер».

ВЫВОДЫ ЭКСПЕРТОВ ЦИАН

Если сделка чисто альтернативная, ее нужно проводить тогда, когда возникла в ней необходимость.

Если сделка условно альтернативная (есть где жить, продается второе жилье с целью купить новое), продать квартиру можно и завтра.

2018 год может быть последним, когда можно купить новостройку по приемлемой цене.

Сделку можно отложить, если вы ждете снижения ипотечных ставок или у вас молодая семья, ожидающая рождения второго или третьего ребенка (льготная ставка - 6%).

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.