Главная | СМИ о нас | На всем готовом

На всем готовом

5 июня 2018

Квартиры в России подорожают на треть. Говорят, это к лучшему.

Российские власти готовят полный запрет продажи недостроенного жилья - такая возможность обсуждалась на недавнем совещании у президента Владимира Путина. Идея может быть реализована уже в 2020 году. Что будет с рынком недвижимости, бизнесом строительных компаний, а главное - с ценами на квартиры, если революционное правило в действительности примут?

По данным источников газеты «Ведомости», девелоперы в ходе совещания пытались добиться смягчения поправок в закон о долевом строительстве, вступающих в силу с 1 июля текущего года. Но получилось наоборот - регулирование, вероятно, будет еще жестче.

Зачем же так

«Власти сегодня стараются предпринять различные меры контроля за деятельностью застройщиков, чтобы защитить права дольщиков, вложивших деньги с строительство домов, - поясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Ни для кого не секрет, что есть проекты, в которых люди не могут получить квартиры, причем многие из тех, кто приобрел там квадратные метры, продолжают исправно выплачивать ипотечные кредиты».

Жертвы недобросовестных застройщиков выходят на улицы и совершают эксцентричные поступки. Так, 1 июня екатеринбургские дольщики устроили митинг возле памятника участникам Великой Отечественной войны, во время которого встали на колени и в таком положении записали обращение президенту Владимиру Путину с просьбой помочь. В декабре 2016-го обманутые дольщики явились в подмосковную администрацию в костюмах Санта-Клауса. Осенью 2017-го также в Подмосковье дольщики заселились в недостроенный дом жилого комплекса «Изумрудная долина», став таким образом сквоттерами. В мае 2018-го они переехали в палатки, установленные также на территории ЖК. «Зимой жили в недостроенном доме, на лето переезжаем в палатки», - письмо с таким заголовком поступило в редакцию «Дома».

«На сегодняшний день ряд застройщиков испытывает проблемы, что может способствовать появлению новых обманутых дольщиков», - предупреждает Андрей Цвет, директор по развитию ГК «Гранель».

По мнению председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, катализатором такого решения (о полном отказе от долевого строительства) вполне могла стать ситуация с компанией Urban Group, «у которой сейчас порядка 16 тысяч дольщиков, над которыми нависла угроза». Весной текущего года Сбербанк перестал выдавать ипотеку на покупку квартир в проектах компании, затем Росреестр приостановил регистрацию сделок, заключенных в возводимых ею комплексах. Сейчас деятельность застройщика проверяют аудиторы.

Власти уже пообещали завершить проекты Urban, но в дальнейшем, судя по всему, хотят полностью обезопасить себя от разборок с дольщиками. Единственный способ это сделать - ликвидировать саму возможность продавать жилье на этапе строительства.

«Застройщиков подобные меры также защитят: сегодня на рынке потребительский терроризм основан в большинстве случаев именно на просрочках передачи квартир дольщикам. И с этой точки зрения данные меры эффективны, поскольку продажи готового жилья просто исключают все подобные проблемы», - добавляет Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант».

Бизнес-линч

Борьба с потребительским терроризмом - дело серьезное, но, как отмечает Ирина Доброхотова, далеко не все компании обладают такими ресурсами, чтобы начинать продажи только после завершения строительства. «Раньше это чаще всего были девелоперы, занимающиеся элитными проектами, а сегодня это, например, государственные застройщики», - говорит она.

По данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в настоящее время более 50 процентов средств в строительство привлекается по договорам долевого участия (ДДУ). А по итогам 2017 года почти 80 процентов площадей в новостройках было выкуплено до момента сдачи домов в эксплуатацию.

«Во-первых, с рынка уйдет значительное количество строительных компаний, особенно небольших и средних, - называет возможные последствия введения запрета на продажу «полуфабрикатов» Валерий Кузнецов, директор по продажам RDI. - Во-вторых, это приведет к монополизации рынка крупными игроками, которые будут диктовать свои условия».

Роман Лябихов также считает, что число застройщиков сократится: «Далеко не все компании смогут получить проектное финансирование на строительство жилого комплекса. Для кого-то девелоперский бизнес при отсутствии возможности привлечения «дешевых» денег дольщиков в принципе может стать менее интересен».

«Территория экономической целесообразности девелопмента будет сокращаться», - вторит ему Андрей Кирсанов, заместитель генерального директора компании MR Group.

Дорого, надежно

Дальнейшее закручивание гаек на рынке нового жилья неизбежно приведет и к удорожанию квадратных метров - ни один из опрошенных «Домом» экспертов не высказал иного мнения. Масштабы бедствия, впрочем, оцениваются по-разному.

По мнению директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, квартиры в новостройках, если их запретят продавать на этапе строительства, прибавят в цене минимум 30 процентов. Андрей Цвет полагает, что ценник повысится на 20 процентов.

«Запрет продажи строящегося жилья, очевидно, повысит цены на недвижимость, - выражает общее опасение Роман Лябихов. - Стоимость квадратного метра может вырасти на 15-25 процентов, именно столько в среднем сегодня прибавляет новостройка от котлована до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, доступность нового жилья в перспективе существенно снизится, даже несмотря на дешевеющую ипотеку».

По данным ЦИАН, сейчас за два-три года можно накопить на квартиру в 40 из 47 крупнейших по численности населения городах России, включая 11 городов-миллионников. Проще всего приобрести новое жилье в Челябинске - на это у семьи из двух человек уйдет 2,1 года (при условии, что оба откладывают всю зарплату). В Москве срок накопления составит четыре года. Правда, у аналитиков «Метриум» другое мнение: при минимально необходимых расходах москвичам со средним заработком понадобится девять лет и шесть месяцев, чтобы собрать деньги на квартиру в новостройке.

И четыре года, и девять, и даже два - это слишком много для тех, кому жилье нужно здесь и сейчас. Конечно, есть ипотека, уровень доступности которой, как говорилось выше, за последние годы заметно повысился. Но это вряд ли станет утешением для покупателя, рассчитывавшего приобрести «однушку» в Москве за пять миллионов и увидевшего внезапный рост цены до шести-семи миллионов.

«Перспектива кратного роста уровня цен для конечного покупателя - неизбежная», - не оставляет несчастному надежд Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

«Обсуждали одно, приняли другое»

Девелоперы предлагают альтернативные способы защиты дольщиков, например работать через компенсационный фонд - он возьмет на себя обязательства по завершению проблемных строек компаний, в этот фонд входящих. «Членство в данной организации должно было стать своего рода знаком качества для покупателей и гарантией того, что стройка будет завершена, квартиры будут получены, - поясняет Валерий Кузнецов. - То есть покупатель мог сам выбрать, рисковать ли ему с небольшой неизвестной компанией или обратиться к проверенному застройщику из числа участников фонда, с гарантией вселения в свою квартиру».

Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей, тоже предлагает путь сотрудничества и взаимопомощи: «Объединиться придется и будущим новоселам, и застройщикам. Застройщикам - в региональные консорциумы, будущим новоселам - в жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК)», - говорит она.

По мнению эксперта, консорциумы необходимы, чтобы девелоперы могли поддерживать, контролировать и координировать друг друга. При этом непременные условия участия в ассоциации для застройщика - перечисление одного-двух процентов (в зависимости от характеристик проекта) выручки от продаж в страховой фонд консорциума, обременение на участок и заморозка продажи от 20 до 40 процентов (зависит от оценки степени рисков) строящегося жилья.

«Что это дает? Прежде всего, взаимный контроль и возможность прийти на выручку «соседу», оказавшемуся в трудной ситуации. Но самое главное, что такое объединение превращает вчерашних конкурентов в партнеров, заинтересованных в развитии территорий», - говорит Басина.

ЖНК, в свою очередь, нужны, чтобы финансировать строительство. «Долгие годы схема накопительного финансирования, широко распространенная во всем цивилизованном мире, у нас была невостребованной, - отмечает эксперт. - Но мы уверены, что сейчас, когда российские застройщики встали перед необходимостью искать гибкие и безопасные схемы финансирования, она станет актуальной и востребованной». Вкратце предлагается следующее: создается кооператив, куда пайщики вносят деньги, необходимые для возведения жилого дома. И до момента полного погашения задолженности квартира остается в собственности кооператива.

«Определенное неудобство покупки квартиры через ЖНК для будущего квартировладельца заключается в том, что моменту получения жилья здесь предшествует накопительный период, - указывает Басина. - Но применительно к новостройкам это и не минус вовсе, поскольку в данном случае он совпадает с двух- или трехлетним циклом строительства, по окончании которого предоставляется беспроцентная рассрочка на пять-семь лет».

Наконец, Андрей Кирсанов подчеркивают, что любые нововведения на рынке недвижимости должны приниматься только после предварительного обсуждения, в том числе и с деловым сообществом. «Прошлогодние изменения были приняты по формуле «обсуждали одно, приняли другое». Теперь приходится поправлять. Если в этом году все повторится, то и результат несложно предсказать», - резюмирует он.

Неплохо бы привлечь к дискуссии и рядовых граждан, но их слишком много, и приоритеты у всех разные: одному хочется 100-процентной надежности сделки, другому - низкой цены, а большинству - и того и другого. И чтобы новые соседи были паиньками.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.