Главная | СМИ о нас | Рантье поневоле

Рантье поневоле

26 сентября 2018

Инвестиции в арендное жилье окупаются дольше, чем готовы планировать покупатели.

Для тех, кто решил инвестировать в арендное жилье, есть два основных варианта: купить квартиру на себя и самостоятельно сдавать ее в аренду или вскладчину приобрести жилье, которым будет управлять профессиональный управляющий. Во втором случае покупатель не владеет ничем, кроме доли (пая) в фонде - она пропорциональна сумме, которую он вложил в покупку,- но тоже получает доход от недвижимости. Универсального совета по выбору лучшего варианта нет - каждый останавливается на том, который оценивает как удобный и надежный.

Квартира в закрытом паевом инвестиционном фонде

Основное и очевидное преимущество инвестиций в недвижимость через закрытый паевой инвестиционный фонд - стоимость входа на этот рынок. Разница в цене покупки квартиры и пая может достигать сотен раз: если условная однокомнатная квартира в новостройке в Москве стоит около 6 млн руб. (на этапе строительства), то предложение в фондах, вкладывающих в строящиеся дома, начинается от 10 тыс. руб. Паи в фондах рентной недвижимости дороже, от 300 тыс. руб., но все равно дешевле, чем покупать квартиру целиком.

В случае с квартирой покупатель становится собственником объекта целиком вместе с положенным бременем владения. Пайщик фонда не может претендовать на выделение своей доли квадратными метрами, лишен забот собственника и получает доходность пропорционально стоимости своего пая. За беззаботность он в этом случае платит управляющей компании: ее комиссия может достигать 1% от стоимости имущества в фонде плюс комиссия депозитария (от 0,2%) и налог на доходы. По словам заместителя генерального директора «КСП капитал» Вячеслава Исмайлова, управляющая компания выступает налоговым агентом и платит 13% из доходности пая. «Пайщик не думает об этих выплатах, они вычитаются из общей доходности фонда (кроме налога на доходы), а затем она распределяется между пайщиками пропорционально их долям в фонде»,- поясняет господин Исмайлов.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) обычно создается под конкретные нужды - строительство и дальнейшую продажу объекта или сдачу в аренду. В рентном фонде могут быть и готовые дома, которые уже сданы в аренду, и строящиеся объекты, тогда доходность формируется за счет увеличения стоимости имущества в фонде и текущего арендного дохода. По законодательству на формирование закрытого паевого фонда отводится шесть месяцев. Для продажи физлицам этого времени может не хватить, поэтому, чтобы уложиться в срок, недвижимость приобретает один или несколько собственников, которые затем постепенно распродают свои паи. Так, например, действует «Дом.РФ» (ранее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию), ставший пионером на рынке организованного арендного жилья,- ведомство приобретает дома с целью сдачи в аренду и оформляет их в ЗПИФН «Дом.РФ». В нем сейчас ЖК «Лайнер», ЖК Match Point, «Символ» в Москве и «Сибур» в Тобольске. Аналогичная схема использована при формировании фонда «ВТБ Капитал Жилая недвижимость» - банк приобрел часть квартир в строящихся домах в Московской области и Санкт-Петербурге, предполагается, что пайщики фонда заработают на продаже готовых квартир.

Перспективная доходность

Главное, что волнует инвесторов,- доходность инвестиций. И если при самостоятельном инвестировании этот показатель можно оценить, так как рынок купли-продажи и аренды квартир существует давно, то в отношении закрытых паевых инвестиционных фондов жилой недвижимости есть только заявляемый уровень доходности - единственный рентный фонд, в котором есть жилая недвижимость,- это ЗПИФН «Дом.РФ», он создан в июне 2016 года. Тогда гендиректор «Дом.РФ» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) Александр Плутник рассчитывал на доходность инвестиций пайщиков в 5-6% годовых, минимальная стоимость пая тогда называлась в 300 тыс. руб. Вячеслав Исмайлов оценил доходность аренды жилой недвижимости с учетом расходов на комиссии и налоги в 1-2%. По данным сайта Investfunds, в октябре 2017 года компания «Дом.РФ» провела дробление паев на 300, его стоимость составила 1 тыс. руб. Доходность пая за год оказалась отрицательной, минус 2,88%, но стоимость имущества в фонде выросла на 130% (не за счет роста его стоимости, а за счет увеличения объема недвижимости в фонде). В пресс-службе ВТБ сообщили, что в фонде недвижимости «ВТБ Капитал - Жилая недвижимость 1» стоимость пая (с учетом выплаты промежуточного дохода) к 30 июня 2018 года составила 17% за полтора года.

Стандартная рекомендация управляющих по длительности инвестиций в ЗПИФН - не менее трех лет. Поэтому многим трудно решиться на покупку паев, считает Вячеслав Исмайлов: «В России с трудом планируют дольше чем на год». Фонд недвижимости формируется на срок от трех до 15 лет, и в нем ограниченное количество паев. Если фонд сформирован, то есть все паи проданы, новый пайщик может прийти, только если захочет выйти кто-то из старых. То же правило действует в обратную сторону - чтобы выйти из фонда, нужно найти покупателя на свою долю.

Риэлторы оценивают среднюю доходность инвестиций в рентное жилье в 5-6%. «Сейчас средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве примерно 18 лет, это 4-7% годовой доходности. Чем дороже объект, тем, как правило, ниже его доходность»,- говорит директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова, отмечая, что доходность может быть выше, если квартира досталась собственнику в наследство, а вложения в нее ограничились умеренной суммой в косметический ремонт. Но среди тех, кто покупает жилье в ипотеку, тоже есть инвесторы. По словам госпожи Жуковой, 5-10% заемщиков заявляют о желании сдавать квартиру в аренду, чтобы погашать кредит: «Если у заемщика большой первоначальный взнос, длительный срок кредита и невысокий процент, что дает небольшой ежемесячный платеж, то сдача квартиры в аренду может покрывать платеж по кредиту на 70% в первое время обслуживания ипотеки, сначала процентов на 70 покрыть месячный платеж, а со временем, при условии досрочных платежей, его и перекрыть». Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что средняя доходность скрывает как высокодоходные, так и неудачные для сдачи объекты. «При желании можно найти вариант с доходностью выше 13% годовых, равно как и совершенно неликвидные квартиры или апартаменты»,- поясняет она. По словам госпожи Литинецкой, для инвестиций в арендное жилье лучше всего подходят апартаменты в строящемся доме с отделкой от застройщика. «Покупка на ранней стадии строительства позволит сэкономить около 20% вложений по сравнению с приобретением готовой новостройки или вторичного объекта»,- поясняет эксперт. По данным «Метриума», в апартаментах в пределах МКАД малогабаритные объекты можно приобрести за 2,5-3 млн руб., а квартиры - от 3,5-4 млн руб. «Для аренды они подходят хорошо, но за счет меньшей площади стоимость ниже»,- рассуждает госпожа Литинецкая. «Минимальный бюджет покупки однокомнатной квартиры в хрущевке рядом с метро - от 4,5-5 млн руб.»,- приводит пример для сравнения Мария Литинецкая.

Ударим по рискам

Главный риск самостоятельных инвестиций в аренду - отсутствие правоприменительного регулирования арендного бизнеса. «Арендаторы и арендодатели чаще всего настроены на теневые отношения, что повышает взаимные риски»,- говорит госпожа Литинецкая. Сейчас «белое» арендное предложение на рынке жилья только у «Дом.РФ» (оно же упаковано в ЗПИФН). «Кроме того, фискальная политика государства сейчас направлена на повышение собираемости налогов. Вопрос времени, когда власти заставят платить налоги с арендных доходов собственников жилья»,- считает риэлтор, добавляя, что это может негативно повлиять на привлекательность этого бизнеса. «Наконец, сдача квартиры в аренду - это временные издержки. Управление несколькими объектами одновременно - это работа, которую собственник пока не может кому-то поручить»,- резюмирует эксперт.

Обе категории инвесторов не защищены от колебания цен на недвижимость. Самостоятельные, если захотят продать квартиру до того, как окупили затраты на нее, могут оказаться в условиях падения цен на жилье, и сумма продажи окажется ниже, чем сумма покупки. Так, в период текущего кризиса, квартиры на вторичном рынке подешевели на 20-25%. Стоимость пая фонда привязана к стоимости имущества в нем, поэтому, продавая паи, пайщик в любом случае возвращает свои деньги, но тоже с поправкой на текущие цены. В ВТБ считают, что риски инвестирования в недвижимость через фонд существенно ниже, так как вложения диверсифицированы за счет того, что в фонде разные объекты недвижимости, кроме того, права пайщиков защищены, в том числе тщательной проверкой объектов управляющей компанией.

По словам генерального директора «Тринфико Проперти Менеджмент» Виталия Балановича, и в случае с рентными фондами ситуация для пайщиков не всегда прозрачная. Доходность фонда зависит от качества управления недвижимостью - умения повышать доходность аренды (asset management) и в части инженерной и социальной инфраструктуры, пространства здания (facility management). «Немногие управляющие одинаково хороши и в том и в другом, отсюда все риски»,- уточняет Виталий Баланович. По его словам, рентные фонды формируются на пересечении интересов собственника недвижимости и управляющей компании. «Положено приобрести объект, сделать его арендопригодным, приносящим рентный доход, затем продавать»,- приводит пример господин Баланович, продолжая, что такой порядок не вписывается в интересы управляющей компании, которая хочет продать подороже с доходностью пониже. «Поэтому текущая конструкция предполагает сначала поиск денег на покупку, затем поиск и приобретение недвижимости»,- продолжает Виталий Баланович. Чтобы работать по правильному алгоритму, нужен в том числе доступ к потенциальной аудитории пайщиков. «Но банки развивают это направление, только если речь об их собственных продуктах»,- говорит господин Баланович. «Массовый рынок не готов к таким продуктам»,- резюмирует он.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!