Главная | СМИ о нас | Стройка по точкам

Стройка по точкам

13 декабря 2018

Программа реновации, к которой активно приступили столичные власти, практически полностью заполнила информационное поле. Об уплотнительной или точечной застройке вспоминают все реже. Действительно, когда сносят кварталы и микрорайоны, новости о том, что жители нескольких домов недовольны строительством во дворе многоэтажки, отходят на дальний план, не вызывая у горожан тех эмоций, что были еще пару-тройку лет назад. Однако точечная застройка в столице существует, и на нее, по разным данным, приходится около 10% всех новостроек.

Центровое место

По общему мнению экспертов, количество жилых домов, возводящихся в районах с уже сложившейся инфраструктурой, сейчас составляет десятую часть от всего объема предложения в старых границах Москвы. Большинство таких проектов сосредоточено в центральной части города и относится к наиболее дорогой категории жилья. «Это практически все проекты внутри Садового кольца, а сейчас их на экспозиции, по данным системы анализа и мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro, целых 42»,— утверждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», отмечает, что в последние годы изменился и сам формат точечных проектов: «Если раньше это были преимущественно панельные типовые дома, которые быстро возводились и распродавались, то сегодня такой проект оказывается лучше по своим характеристикам». Такие объекты возводятся на участках от 30 соток до 1 га, где можно построить максимум три корпуса.

Московские власти неоднократно высказывали свою позицию: городу невыгодна «точка»: она приносит много проблем и не дает необходимых столице масштабов по вводу жилья. Единственная локация, где чиновники не возражают против точечного строительства,— центр Москвы. «В остальных округах проводится политика, препятствующая такой застройке: власти поощряют комплексное развитие территорий»,— отмечает директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын.

АТС, силовики и гражданская оборона

Поставщики участков под точечную застройку — это город, который выставляет землю и проекты на аукционы, различные федеральные ведомства, под управлением которых находятся масштабные наделы, и частные структуры, имеющие в собственности строения, которые можно снести.

Сегодня самую крупную программу точечной застройки реализует девелоперская «дочка» АФК «Система» «Лидер Инвест», застраивающая площадки под бывшими АТС небольшими ЖК под общим брендом «Счастье». «Второй крупный владелец таких участков — "Ростелеком", но пока неизвестно, будут ли они эти площади реализовывать сами или в партнерстве с кем-либо и как именно»,— отмечает Олег Ступеньков, руководитель компании «ТОП Идея». Речь идет о программе модернизации «Московской городской телефонной сети», которая стартовала в 2004 году: перевод телефонных станций с аналоговых на цифровые предполагал, что на месте бывших АТС (всего речь шла о реконструкции 200 зданий) будет возведено более 1,5 млн кв. м недвижимости. Сейчас «Лидер Инвест», по собственной оценке, контролирует 14% рынка точечной застройки и ведет продажи в 18 проектах, стартовавших не ранее 2016 года.

Среди девелоперов, специализирующихся на точечной застройке, эксперты называют компании Vesper, Sminex, KR-Properts, «Баркли». В принципе свои «точки» есть у многих застройщиков. Классификацию объектов точечной застройки в Москве определяет прежде всего его адрес. Соответственно, если в спальном районе возможно появление точечного объекта класса «комфорт-плюс» или «бизнес», то в центре города — это, безусловно, премиальный или элитный объект. «Для застройщиков такие проекты интересны, поскольку не требуют строительства инфраструктуры, а также отличаются хорошей транспортной доступностью»,— говорит Наталья Шаталина, гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Потенциальным поставщиком участков под точечную застройку должна была стать и другая программа городских властей, заявленная в начале нулевых и предполагавшая строительство жилья над 122 бомбоубежищами, построенными в советское время в разных округах столицы. Но развития программа так и не получила.

Общая площадь недвижимости, которую можно было бы возвести над этими объектами, оценивалась более чем в 750 тыс. кв. м. Возможно, в среднесрочной перспективе эта программа и будет реанимирована. Во всяком случае, в 2017 году Москомархитектуры утвердило проект планировки, предполагающий строительство жилого комплекса на 147 тыс. кв. м у станции метро «Ботанический сад» с подземным гаражом на 790 машино-мест, где предусматривалось и размещение объекта гражданской обороны двойного назначения типа ВУ-А-IV на 1,5 тыс. человек.

Риски девелоперов

По словам Олега Ступенькова, риски девелопера в случае покупки участка под точечное строительство довольно высоки. Прежде всего это риск получить нерентабельный проект: вписывая его в существующую застройку, нужно соблюдать нормы инсоляции, расстояния до уже построенных жилых домов, учитывать высотность окружающих зданий. Второй риск: может потребоваться дорогостоящая перекладка коммуникаций, что в определенных случаях способно погубить экономику проекта. Риск третий — расположение участка рядом с объектами спецназначения, секретными или ведомственными зданиями — а многие АТС, например, располагались именно таким образом.

Четвертый риск — нахождение участка в зоне активной реновации — и тут девелоперу нужно отслеживать согласования планов планировки территорий по всему району, при этом все равно остаются риски не получить исходно-разрешительную документацию. «Что касается возможного банкротства застройщика, занимающегося точечным строительством, то при наличии всех документов риски минимальны. Случаев, когда уже открывались продажи и затем проект сворачивали, не было. Было, когда проект анонсировался, но там отзывали согласованный ГПЗУ и останавливали стройку, но это случалось до начала продаж»,— отмечает господин Ступеньков.

«Основные риски девелопера связаны с недовольством жителей соседних домов»,— утверждает Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet. Причем при строительстве в центре этот риск ниже, чем на окраинах. В исторической части города против точечной застройки чаще протестуют защитники архитектурного наследия, к которым присоединяются немногочисленные жители окрестных домов. «Раскачать можно любой проект, и есть компании и люди, которые на этом специализируются. Чтобы нивелировать репутационный ущерб, может потребоваться до полугода»,— отмечает Виктор Юров, управляющий партнер компании «Соцмедиамаркетинг».

По словам представителя девелоперской компании, у застройщика, возводящего «точку» и попавшего в такую ситуацию, всегда будут потери: любые проверки, акции протеста, тем более остановка строительства — это финансовые убытки. «Есть и одна негласная страховка — это как можно быстрее начать строительство и продажи, чтобы успеть реализовать более 20% лотов по договорам долевого участия и поднять здание более чем на 20%. Тогда при возникновении конфликта столичные власти примут сторону девелопера»,— пояснил один из застройщиков.

О риске конкуренции с масштабными проектами говорит Мария Литинецкая: стоимость жилья в массовых проектах, как правило, ниже, чем в точечных. С одной стороны, небольшое количество жителей в комплексе позволяет девелоперу строить минимальный объем инфраструктуры и таким образом сокращать расходы. С другой стороны, комплексное развитие территории подразумевает снижение себестоимости путем уменьшения расходов на всех этапах, включая проектирование, согласование документации, разработку архитектурной концепции и непосредственно строительство. «Учитывая тенденцию к строительству новых масштабных проектов с собственной инфраструктурой, девелоперы точечных должны предлагать иные уникальные преимущества, чтобы покупатели были готовы переплатить»,— говорит госпожа Литинецкая.

Эксперты и участники рынка уверены, что окончательно «точка» из столицы не уйдет. «Несмотря на все риски, точечная застройка остается очень привлекательной как для застройщиков, так и для покупателей жилья. Девелоперам такие проекты позволяют экономить на социальной и прочей инфраструктуре — она имеется в районе строительства, дом строится быстро и быстрее продается. Покупатели тоже предпочитают уже сложившиеся жилые районы тем, где строительство квартала или микрорайона с большим количеством корпусов может вестись годами из-за большого масштаба»,— прогнозирует Олег Ступеньков.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!