Главная | СМИ о нас | Нефть, валюта и банки подкосили спрос на вторичные квартиры в Подмосковье

Нефть, валюта и банки подкосили спрос на вторичные квартиры в Подмосковье

24 декабря 2018

А московские покупатели просто пораньше ушли на каникулы.

Адаптация участников рынка к новым экономическим реалиям обеспечила рост спроса на вторичное жилье в столице в октябре-ноябре. Однако уже к концу ноября едва пробудившийся интерес к недвижимости начал падать – москвичи досрочно окунулись в предновогодние хлопоты. А в Подмосковье дешевая нефть, слабый рубль и придирчивые банки не только снизили покупательскую активность, но и привели к развалу уже авансированных сделок, рассказали риелторы редакции IRN.RU.

Предложение

Объем предложения жилья на вторичном рынке Москвы остается стабильным: колебания в ту или иную сторону в последние месяцы не превышают нескольких процентов. По данным компании «МИЭЛЬ», в ноябре в столице продавалось 53 500 квартир, на 2% больше, чем в октябре, и на 3% - чем в ноябре 2014 г. В экономклассе предложение выросло на 1,7% по сравнению с октябрем, в комфортклассе – на 2,3%, в бизнес-классе – на 1,7%. «НДВ-Недвижимость» зафиксировала рост показателя на 0,6% в помесячном разрезе. «Инком» оценивает количество выставленных на продажу в «старой» Москве квартир в 46 500 штук, относительно октября показатель снизился на 0,5%, а годовом исчислении – вырос на 0,7%.

В целом, по данным «Инкома», предложение сейчас на 19,3% ниже максимума, отмеченного в ноябре 2010 г., и в 3,2 раза выше минимального значения, зафиксированного в январе 2006 г.

«В ситуации значительного сокращения спроса, с которым столкнулся вторичный рынок жилья в 2015 г., можно было бы предположить значительное накопление предложения вследствие резкого снижения возможностей по реализации объектов. Однако по факту мы видим: этого не произошло. <…> Объем предложения на сегодняшнем так называемом кризисном рынке высок, но не выходит за границы среднестатистических значений. И объясняется данный факт, прежде всего, тем, что у продавцов присутствует определенный уровень ожиданий в отношении стоимости их жилья. В острых случаях решения жилищных проблем люди готовы корректировать свои ожидания, но, если «вопрос терпит», они предпочитают уйти с рынка «до лучших времен», - говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

В Подмосковье, по информации Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество новых квартир в продаже, то есть тех, что вышли на рынок в ноябре, упало на 0,9% относительно октября и на 12,8% - по сравнению с ноябрем 2014 г. Однако общий объем предложения вырос на 2,9% к октябрю и на 6,8% в годовом выражении. «Таким образом, после небольшого «вымывания» объектов месяц назад, в ноябре мы наблюдали прежнюю тенденцию – затоваривание рынка, и связано это, в первую очередь, с нервозностью, вызванной нестабильностью в политической и экономической сферах, побудившей многих продавцов отказаться от дисконта», - поясняет Сергей Власенко, президент КР «Мегаполис-Сервис».

Спрос

В «ИНКОМ-Недвижимости» продажи в ноябре увеличились на 15%, в «НДВ» – на 3,1%. Эксперты «Инкома» связывают рост числа сделок с реализацией отложенного спроса, который сформировался на рынке к началу осени. «Люди адаптировались к изменившимся условиям, избавились от иллюзий в отношении якобы грядущего не сегодня-завтра обвала цен и начали жить в новой системе рыночных координат – решать накопившиеся проблемы в тех обстоятельствах, которые есть на текущий момент. Эти покупатели вышли на рынок в сентябре – начале октября и сейчас успешно «закрыли» сделки», - поясняет Сергей Шлома.

При этом спрос вырос не на все объекты, а лишь на типовую недвижимость, отмечает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.

«Наиболее активно потенциальные покупатели интересуются одно- и двухкомнатными квартирами, с наименьшим бюджетом покупки. По нашим данным, совокупность потенциального спроса на такие квартиры составляет порядка более 73% от общего объема спроса», - добавляет ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова.

Уровень потенциального спроса, то есть количество обращений к риелторам от возможных клиентов, в «Азбуке Жилья» по итогам ноября 2015 г. вырос на 61,8% по сравнению с октябрем, на 16,3% - относительно марта и на 77,1% - июня 2015 г. В годовом выражении активность потенциальных покупателей сократилась всего на 2,8%.

«Увеличение уровня потенциального спроса в конце года, то есть в период с октября по декабрь, является вполне предсказуемым развитием событий, так как именно в этот период российские покупатели в силу ряда причин желают решить свои жилищные вопросы до конца года», - отмечает Артемова.

Впрочем, предновогоднее оживление рынка в этом году оказалось точечным и недолговременным. В «ИНКОМ-Недвижимости» одновременно с увеличением реализованного спроса зафиксировали снижение потенциального: незначительное – относительно октября и 32-процентное в годовом выражении.

«Сокращение потенциального спроса (звонков и консультаций) – обычное дело в преддверии новогодних каникул, когда люди переключаются с текущих проблем на приятные предпраздничные хлопоты. Другое дело, что обычно такое сезонное снижение активности мы наблюдаем примерно после 10 декабря, а в 2015 г. отметили в последней трети ноября. И это как раз – следствие общего сокращения емкости рынка в связи со снижением спроса на фоне падения доходов населения, ужесточения условий кредитования, неопределенности развития ситуации в целом», - говорит Шлома.

Для вторичного рынка Подмосковья ноябрь оказался провальным месяцем. По данным «Мегаполис-Сервиса», спрос сократился на 27% по сравнению с октябрем, а количество авансов, переданных покупателями продавцам, - на 16,4%.

«В конце октября нельзя было даже предположить, что самый удачный с точки зрения количества сделок и авансов месяц обернется провалом в ноябре, - рассказывает Сергей Власенко. - Что же произошло в реальности? Часть октябрьских авансов риелторам пришлось вернуть покупателям, «передумавшим» приобретать недвижимость в условиях падения цен на нефть и ослабления рубля. Нервозности также добавили события со сбитым самолетом. Иначе как объяснить тот факт, что в разговоре со специалистами по недвижимости люди напрочь отказывались от проведения авансированной сделки, а на предложение подобрать объект в другой компании отвечали, что «нас полностью устраивает ваша компания и ваш агент, но мы просто передумали». «Виновниками» другой части авансов, не переросших в сделки, как ни странно стали… банки. Они либо отказывали клиентам, которые получили предварительное одобрение, либо в конечном итоге выдавали сумму, гораздо меньшую той, на которую рассчитывал покупатель жилья на «вторичке». И такие факты были вовсе не единичными. Это еще более удивительно, если учесть, что ноябрь 2015 г. стал «самым ипотечным» месяцем уходящего года – количество сделок с привлечением заемных банковских средств составило 32,6%».

Цены и скидки

Активизации покупателей в октябре-ноябре способствовало и постепенное снижение цен на жилье – как явное, так скрытое, в виде скидок и торга. По итогам ноября средняя удельная цена предложения вернулась на уровень ноября 2014 г., сообщила Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». А по оценке «НДВ-Недвижимость», стоимость московской «вторички» и вовсе откатились к середине лета 2014 года.

Доля вторичного жилья, которое продается со скидкой, остается на максимальном уровне. По словам Сергея Шломы, четыре из пяти квартир, то есть 80% проданных в ноябре объектов, были реализованы с дисконтом.

«Резкое увеличение доли продаж с дисконтом мы отметили еще в июне (74%), с тех пор она постепенно увеличивалась, достигнув в октябре исторического рекорда – 81%. Столь высокий показатель продаж с дисконтом объясняется, прежде всего, тем, что продавцы психологически сопротивляются снижению цен на жилье, но в конечном итоге вынуждены идти на это, подчиняясь требованиям покупательского спроса», - поясняет директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Размер скидок на вторичном рынке Москвы колеблется от 5% до 15%, в среднем – 9%.

«Размер скидки также зависел и от изначально выставленной стоимости объекта, его ликвидности и аналогичных предложений в районе или локации, - рассказывает Валентина Жданова, руководитель офиса «Сухаревский» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». - Например, сегодня покупатели тщательно изучают рынок, и если им нравится какой-то объект, они стараются найти аналогичные предложения в данном районе, но уже по более низкой стоимости. А затем они начинают торговаться с собственником понравившейся им квартиры, старясь сбить цену до минимальной найденной ими стоимости похожего предложения. То есть сегодня покупатель во время торга в первую очередь отталкивается от наименьшей стоимости аналогичного предложения понравившейся ему квартиры».

Одновременно часть риелторов отмечают сокращение размера дисконта в связи с уменьшением цен предложения. По наблюдениям «Азбуки Жилья», уровень скидок на типовые квартиры с начала года сократился в денежном выражении со 100 000 - 500 000 руб. до 100 000 - 250 000 руб. «При этом в ноябре 2014 г., согласно экспертному опросу риелторов нашей компании, уровень дисконта составлял не более 50 000 - 100 000 руб., - говорит Екатерина Артемова. - Это обусловлено тем, что нынешний продавец изначально формирует стоимость своего объекта в среднерыночных ценах и дополнительный дисконт не требуется».

В Подмосковье, по словам Сергея Власенков, скидки, напротив, выросли. Если в октябре можно было найти покупателя за месяц при дисконте 5-10%, то в ноябре относительно быстро продавалось только недорогое жилье или объекты, владельцы которых готовы были сбросить с первоначальной цены уже 15-20%.

Однако многие собственники, прежде всего это касалось двухкомнатных квартир улучшенной планировки, на фоне очередного раунда ослабления рубля наотрез отказывались говорить о скидках. Как следствие, спрос на отдельные категории жилья остался неудовлетворенным, а срок экспозиции квартир увеличился на полтора месяца и более, говорит Власенко.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!