Главная | СМИ о нас | Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее

Где купить квартиру на востоке Москвы или к востоку от нее

10 января 2019

Не очень престижно, зато недалеко от центра и доступно.

Восточное направление считается одним из наиболее непрестижных в Москве. Однако здесь много мест с неплохой экологией, парками и уютными районами, при том что цены на жилье относительно доступные. Редакция IRN.RU продолжает серию статей о квартирах в Москве и ближнем Подмосковье по географическим направлениям – на этот раз говорим о недвижимости в Восточном административном округе и близлежащих подмосковных городах.

Средняя вторичка и доступные новостройки

По уровню цен на вторичном рынке недвижимости ВАО находится на шестом месте в Москве. Цена метра в среднем составляет 163 999 рублей за кв. м, что на 5% ниже среднемосковского уровня. При этом даже такой уровень цен обеспечен в первую очередь наиболее близкими к центру престижными районами (Сокольники, Богородское), в то время как многие локации округа (Новогиреево, Гольяново, Ивановское, Вешняки) расположены в самом низу рейтинга районов Москвы по уровню цен на жилье.

По уровню цен на новостройки ВАО занимает предпоследнюю строчку среди московских округов (в пределах МКАД), дешевле только на юго-востоке. По данным «ИРН-Консалтинг», средние цены в округе составляют 181 100 рублей за кв. м, в то время как в среднем от Третьего транспортного кольца (ТТК) до МКАД – 204 100 рублей. Здесь строится сравнительно немного жилья – примерно 82 000 кв. м новостроек, это втрое меньше, чем у ближайшего «соседа» (ЮВАО). В общей структуре предложения от ТТК до МКАД доля ВАО составляет всего 4,6%.

По данным компании «Метриум», с учетом апартаментов в ВАО сегодня ведутся продажи в 15 проектах с общим объемом предложения 1350 лотов. Из них 950 относятся к массовому сегменту со средней ценой 157 750 рублей за кв. м против 160 740 по всему массовому сегменту «старой» Москвы, включая апартаменты. В бизнес-классе представлено 400 лотов со средней ценой квадратного метра 230 700 рублей против 229 900 по рынку. По данным «Азбуки жилья», подавляющее большинство объектов в ВАО возводится по монолитной технологии. Единственным панельным проектом является ЖК «Семеновский парк» от компании РГ «Девелопмент».

Островки благополучия

Восток Москвы считается не очень престижным из-за рабочей истории, заводов, розы ветров. Однако здесь много зеленых массивов (Лосиный остров, Измайловский парк, Сокольники, усадьба Кусково), поэтому экология округа сравнительно неплохая. По количеству районов с максимальным экологическим рейтингом (4 по версии EcoStandart Group) ВАО находится на третьем месте в Москве после СЗАО и ЮЗАО. Наилучшая экологическая обстановка – в Измайлово, Сокольниках и Ивановском районе. Правда, здесь есть и районы с минимальным экологическим рейтингом – это Косино-Ухтомский, Преображенский и Соколиная Гора.

По словам руководителя департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослава Дарусенкова, наиболее престижные районы ВАО расположены между ТТК и Северо-восточной хордой, вблизи парковых зон Сокольники и Лосиный остров. По мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, с точки зрения экологии и транспортной доступности наиболее комфортными районами ВАО являются Сокольники, Богородское и Северное Измайлово.

С точки зрения транспорта ситуация в округе неоднозначна. Многие районы даже на окраинах достаточно удобны с этой точки зрения, поскольку Москва, как известно, вытянута с севера на юг, а восточные районы города не слишком удалены от центра. Например, из Новогиреева до Кольцевой ветки можно доехать на метро всего за 15-20 минут. Хорошая ситуация с метро также в Северном и Восточном Измайлове, Преображенском и Перове.

Одновременно в ВАО есть такие локации, как Косино-Ухтомский, Метрогородок, Восточный, Ивановское, из которых куда сложнее добраться до центра города. «Непростая транспортная ситуация связана не только с наличием «белых пятен» на карте метрополитена. Главная магистраль ВАО – шоссе Энтузиастов – перегружена из-за высокого трафика из густонаселенной Балашихи. Щелковское шоссе, которым пользуются жители района Преображенское, Измайлово, традиционно движется чуть быстрее, но ситуация также не идеальна», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Однозначно лучшим районом эксперты единогласно назвали Сокольники. «Тем, у кого хватает средств поселиться в Сокольниках, не нужно тратить время на поиски – это идеальное место, - считает Оксана Иванова, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости». - Дальше, в зависимости от финансовых возможностей, можно постепенно «отступать» в сторону области в направлении Щёлковского шоссе: посмотреть жильё в Преображенском и Богородском. Можно присмотреться к району Измайлово: лесопарк, две станции метро, масса домов солидного старого фонда. В остальных районах так или иначе нужно с чем-то мириться». Более того, даже в рамках района ситуация может заметно отличаться. Например, в Преображенском районе престижным считается в основном западная часть, расположенная рядом с метро «Преображенская площадь». А в районе станции «Черкизовская» нужно помнить о стадионе, меры безопасности вокруг которого могут иногда доставлять неудобства. С другой стороны от «Черкизовской», в западной части района Гольяново, расположена огромная промзона.

При этом, по мнению Марии Литинецкой, с редевелопментом во многом связаны перспективы округа. Здесь расположены промзоны № 22 «Соколиная гора», № 54 «Прожектор» в районе Перово, № 53 «Калошино» в районах Гольяново и Метрогородок. «Часть из них уже активно застраивается жильем. Поэтому через несколько лет «расстановка сил» среди локаций ВАО может кардинально измениться», - говорит эксперт.

Внимание на реновацию

Вторичный рынок ВАО весьма «разношерстный». Немалую его часть составляют пятиэтажки, которые уже вошли в программу реновации старого жилого фонда. По оценкам «Метриума», примерно 20% находящихся в продаже квартир в хрущевках экспонируются именно в ВАО. «Так что при покупке или аренде квартиры рекомендуется учитывать фактор наличия возможных строительных работ по соседству», - отмечает Ярослав Дарусенков.

По словам руководителя офиса «Новогиреево» компании «МИЭЛЬ» Юлии Антясовой, квартиры в панельных домах с малой кухней (один из самых бюджетных вариантов) преобладают в Вешняках, Ивановском, Гольянове и Косино-Ухтомском. В наиболее дорогих районах ВАО (Сокольники, Измайлово и Богородское) самый большой процент квартир в современных домах (монолитных и монолитно-кирпичных). В наиболее востребованной категории с точки зрения соотношения цены и комфортности планировок (панельные дома типовой планировки) больше всего предложений в районах Новокосино и Ивановское. Квартир в панельных домах улучшенной планировки (с большими кухнями) больше всего в районах Новокосино, Измайлово Северное и Перово. Достаточный выбор квартир в кирпичных домах с большой кухней (более 20% в структуре предложения) предлагается в районах Сокольники, Измайлово, Богородское, Соколиная Гора, Новогиреево, Перово.

«Одновременно в данном округе представлено также высокобюджетное жилье, построенное в последние несколько лет, - говорит Мария Литинецкая. - Речь идет, к примеру, о ЖК «Консент», «Наследие», которые уже распроданы и заселены. Еще несколько новостроек: «Виноградный», «Соколиный форт», «Золотая Звезда», «Штат 18», PerovSky – уже сданы, но еще частично представлены на первичном рынке. Самое доступное жилье на вторичном рынке (в бюджете от 2,5 млн рублей) – это студия в районе Вешняки. Однако лучшее сочетание цены и качества имеет, на мой взгляд, вторичная недвижимости района Сокольники, где за 6-7 млн рублей можно приобрести однокомнатную квартиру у парка».

Интересные варианты новостроек

Среди новостроек округа Ярослав Дарусенков выделяет ЖК «Level Амурская» от компании Level Group и ЖК «Измайловский, 11» от ГК ПИК – это наиболее знаковые и одни из самых крупных проектов. «Level Амурская» строится в шаговой доступности от метро «Черкизовская» и платформы МЦК «Локомотив». Проект включает пять корпусов. Каждый представлен в виде пятиэтажной стилобатной части, на которой расположены две высотные разноэтажные башни. В комплексе доступно более 20 вариантов планировок, в том числе «евроформата». Собственная инфраструктура проекта включает паркинг со скоростными лифтами до жилых этажей, детский сад для 175 воспитанников и школу для 400 учащихся. Благоустройство придомовой территории предполагает многоуровневый сквер, променад для прогулок, амфитеатр, детские и спортивные игровые зоны.

ЖК «Измайловский, 11», который возводится недалеко от метро «Измайловская», состоит из трех монолитных домов переменной этажности с подземным паркингом на 477 машино-мест. На первых этажах домов планируется разместить магазины и кафе.

Мария Литинецкая также считает удачным проектом ЖК «PerovSky». Комплекс представляет собой три 23-этажные монолитные башни, объединенные общим стилобатом. Главное преимущество – соседство с Терлецким и Измайловским парками, что обеспечивает прекрасные виды из окон большинству квартир. Рядом с ЖК – развитая инфраструктура старомосковского района.

Среди более дорогих проектов Ирина Доброхотова выделила ЖК «Виноградный» (введен в эксплуатацию в 2014 году, частично заселен, продолжаются продажи квартир от застройщика). В этом жилом комплексе представлены необычные форматы квартир – лоты с отдельным входом со двора, двухуровневые квартиры, квартиры с мансардами и двойным светом. Рядом находятся Виноградные пруды, Измайловский кремль, лесопарк, станция метро.

Подмосковная альтернатива

За МКАД на востоке жизнь не заканчивается, причем даже жизнь с метро. «Если покупатель ориентируется на относительно новый жилой фонд и при этом ограничен в бюджете, то я бы посоветовала обратить внимание на Новокосино или мкр. Кожухово, - говорит Юлия Антясова. - Кожухово еще привлекательно тем, что там можно найти квартиру с хорошим ремонтом. Из ближнего Подмосковья – наукоград Реутов. Там можно купить за те же деньги более качественное жилье – большей площади, с самыми современными планировками. Южная часть Реутова с 2010 года имеет прямой доступ к метро – станции «Новокосино».

Хуже ситуация в Балашихе и Железнодорожном. «В Балашихе транспортный вопрос остается одним их самых острых – не зря в свое время город попал под мораторий на новое строительство, - предупреждает Ирина Доброхотова. - Административно микрорайон Железнодорожный включен в состав Балашихи с 2015 года, и совокупно здесь ведутся продажи в 73 корпусах в 18 новостройках. Сейчас перспективы развития этой локации тесно связаны со строительством ветки МЦД (Московские центральные диаметры): линия Нахабино-Железнодорожный входит во второй этап реализации этого проекта, запуск движения планируется на 2020-2023 годы. Отличие от электричек будет в том, что поезда будут ходить каждые 5-6 минут в часы пик. Но пока этот проект не воплощен в жизнь, ежедневные поездки в Москву и обратно затруднительны».

В Балашихе и Железнодорожном строится исключительно эконом (4 проекта) и комфорткласс (большинство новостроек). В Реутове всего 4 новостройки, все комфорткласса. Если не брать во внимание уже сданные корпуса, то самое дорогое предложение из строящихся – «Клубный дом в Люберцах» (12,5 млн руб.), самое доступное – ЖК «Пехра» (от 1,3 млн руб. в Балашихе).

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!