Главная | СМИ о нас | Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью

Квартиры в Москве и Подмосковье в 2018 году: ажиотаж на вторичном рынке закончился еще осенью

28 января 2019

Покупательская активность снижается уже третий месяц.

Ипотека стала главным фактором, обеспечившим рекордный рост спроса на жилье в 2018 г. Однако увеличение ипотечных ставок ставит под угрозу будущее все более зависимого от кредитных средств рынка недвижимости.

Ипотека - главный драйвер спроса на жилье

В 2018 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 156 431 право на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья - на 26,3% больше, чем в 2017 г. О причинах рекордного роста спроса в прошлом году IRN.RU писал неоднократно. Ослабление рубля позволило обладателям валютных накоплений серьезно увеличить свои возможности на рынке недвижимости, а разговоры о «запрете доллара» напугали вкладчиков и заставили их инвестировать в жилье часть выведенных из госбанков миллиардов долларов.

Но прежде всего своими достижениями в 2018 г. рынок недвижимости обязан ипотеке, которая сначала сильно подешевела, а потом стала быстро дорожать. Старт резкому снижению ставок по кредитам на готовое жилье положил Сбербанк в августе 2017 г. К сентябрю 2018 г., когда ставки опустились до минимального уровня за всю историю российской ипотеки, кредиты на покупку «вторички» банки выдавали в среднем под 9,54% годовых, по данным ЦБ. Для сравнения: в августе 2017 г. средняя ставка составляла 10,7%, а в конце 2016 г. превышала 12%.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и обеспечило активизацию спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за введения американских санкций против «Русала» в апреле и анонса ограничений в отношении российского госдолга в августе серьезно ухудшилась ситуация на российских финансовых рынках, и, как следствие, увеличилась стоимость фондирования для банков, которые в ответ начали повышать ставки по кредитам. После того, как Центробанк в середине сентября впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку, процесс принял массовый характер. Естественно, это подстегнуло отложенный спрос - опасаясь, что ипотека станет еще дороже, граждане побежали в банки. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось на рекордные 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, а число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%.

В целом по итогам года в Москве было зарегистрировано 90 641 ипотечных договоров – на 66,6% больше, чем в 2017 г. Примечательно, что ипотека выросла намного больше, чем первичный и вторичный рынки, которые прибавили, соответственно, 26% и 50%. Причем если в предыдущие годы львиная доля ипотечных сделок заключалась на рынке новостроек, то в 2018 г., по данным риелторских агентств, спрос на ипотеку более-менее равномерно распределялся между «первичкой» и «вторичкой».

Таким образом, на фоне продолжающегося падения доходов населения рынок недвижимости становится все более зависимым от ипотеки. Напомним, согласно подсчетам Мосгорстата, за девять месяцев 2018 г. доходы москвичей сократились на 5,9% в годовом выражении, в октябре снижение составило 5,8% (статистики за ноябрь-декабрь еще нет).

При этом надо отметить, что ни дешевая ипотека, ни колебания курсов валют не привели к ажиотажу на подмосковном рынке, который продолжает страдать от перетока спроса в Москву. Область мало затронул ипотечный бум – по итогам года ипотека там выросла лишь на 2,9% (272 164 договоров). Количество переходов прав на жилье увеличилось на те же скромные 2,9%, до 584 263, и то в основном за счет оживления вторичного рынка в последние месяцы 2018-го – на протяжении большей части года покупательская активность в Московской области была ниже, чем в 2017 г. А первичный рынок вообще ушел в минус, число ДДУ сократилось почти на 10%.

Впрочем, и в Москве ситуация далеко не безоблачная. Факторы, обеспечившие рост рынка в прошлом году, носят кратковременный характер и уже или почти исчерпали себя. Те, кто хотел конвертировать валютные накопления в недвижимость, сделали это еще осенью. Отложенный ипотечный спрос тоже не бесконечен, тем более что после декабрьского повышения ключевой ставки ЦБ стартовала вторая волна подорожания ипотеки. Сбербанк и ВТБ, которые совокупно выдают две трети ипотечных кредитов, в январе увеличили ставки, соответственно, на 0,6 и 1 п.п. В Россельхозбанке ипотека подорожала еще в конце декабря (+1,5 п.п.). О намерении поднять ставки заявили и другие участники рынка.

В целом, минимальная стоимость ипотеки на покупку готового жилья даже в ведущих госбанках превысила 10% годовых, а клиентам с «улицы» скорее стоит ориентироваться на 11-12%. По всей видимости, ипотека будет дорожать и в дальнейшем – из-за ускорения темпов инфляции, угрозы увеличения санкционного давления, оттока средств с развивающихся рынков в связи ужесточением монетарной политики США и т.п. 

Учитывая высокую зависимость спроса на жилье от ипотеки, рост ставок может крайне негативно отразиться на рынке недвижимости. Собственно, по данным риелторских агентств, снижение покупательской активности, достигшей пика в осенние месяцы, уже началось. И это при том, что рынок еще не почувствовал подорожание ипотеки в полной мере - банковские одобрения по кредитам действуют до трех месяцев, поэтому часть ипотеки до сих пор выдается по «осенним» ставкам.

Недостаточно активный декабрь

В декабре число зарегистрированных сделок практически всегда растет – перед длинными январскими каникулами Россреест старается обработать как можно больше документов. Увеличилось оно и на этот раз: в Москве – на 19,6% (18 847 переходов прав), в Подмосковье – на 20,4% (57 998). Однако в предыдущие годы декабрьский пик по сделкам в Москве был куда более выраженным. В 2017 г. соответствующий показатель прибавил 32%, в 2016 г. – 69%, в 2015 – 64%, в 2014 – 72,8%. То есть, фактически, рынок начинает тормозить.

При этом риелторы, которые непосредственно занимаются организацией сделок, сообщают о продолжающемся с ноября падении покупательской активности на вторичном рынке московского региона.

Например, в «Инкоме» количество авансов, внесенных в декабре покупателями вторичного жилья, было на 13% меньше, чем в ноябре. Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» получила в Подмосковье на 2,1% меньше авансов и заключила на 7,9% меньше сделок. В «Азбуке Жилья» число сделок увеличилось на 42%, но количество обращений от потенциальных клиентов сократилось на 24% относительно предыдущего месяца. В компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» сделок было столько же, сколько и в ноябре, но авансов - на 20% меньше.

Это, конечно, не значит, что на рынок пришла стагнация. Во многих риелторских агентствах, опрошенных www.irn.ru, декабрь 2018 г. все же был успешнее декабря 2017-го. «Инком» собрал на 15% больше авансов, «Мегаполис-Сервис» - на 22,1%, количество сделок в копании увеличилось на 16,4%. «МИЭЛЬ» сообщает о росте числа сделок на 6%.

Одной из причин падения покупательской активности в декабре по сравнению с ноябрем, конечно, было приближение новогодних праздников. Часть продавцов и покупателей уже во второй половине декабря ушли на каникулы, рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость».

Очевидно, сыграл свою роль и рост ипотечных ставок. По данным «Инкома», если в ноябре доля ипотечных сделок со столичной «вторичкой» находилась на рекордном для сегмента уровне – 42,4%, то по итогам декабря она снизилась до 39,2%. Похожую статистику приводит и «МИЭЛЬ»: 44% ипотечных сделок в декабре против 51% в ноябре. «Это объясняется повышением ипотечных ставок, которое отсекает некоторых покупателей от покупки. Таким образом, ноябрь имеет максимальные показатели по доле ипотечных сделок – многие покупатели старались успеть взять кредит до повышения ставки рефинансирования», - отмечает Марина Толстик, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

Впрочем, как было сказано выше, ставки выдачи кредитов пока ниже ставок предложения. По информации риелторов, в декабре покупатели «вторички» получали кредиты под 10-10,6% годовых, что еще достаточно гуманно. И Росреестр в декабре зафиксировал рост числа ипотечных договоров по сравнению с ноябрем – и в Москве (+10,6%, 9 476 ипотек на первичном и вторичном рынке), и в Подмосковье (+13,5%, 24 302).

По статистике «Мегаполис-Сервиса», в Подмосковье декабрь вообще стал рекордным по доле ипотеки на вторичном рынке: 54,3% всех вторичных квартир в этом месяце было куплено с привлечением кредитных средств – на 10,6% п.п. больше, чем в ноябре.

Тем не менее именно изменение ипотечных трендов, скорее всего, стало основной причиной уменьшения потребительской активности в конце года. «В 2018 г. октябрь перетянул на себя «весь» осенне-зимний спрос, - говорит Константин Барсуков, гендиректор «РЕЛАЙТ-Недвижимости». - Это связно с повышением ставок по ипотеке, которые начали подниматься с конца сентября. И подавляющее большинство ипотечников хотели купить себе жилье по низким ставкам».

Октябрь-ноябрь называют пиковыми в плане спроса и другие агентства недвижимости. «Можно сказать, что по показателям покупательской активности октябрь сравним с ажиотажным декабрем 2014 г., когда люди, боясь обесценивания своих сбережений из-за ослабления национальной валюты, конвертировали их в квадратные метры. Ноябрь был немного хуже октября по спросу, однако он все равно второй по прибыльности месяц этого года (+6% авансов в сравнении с тем же месяцем 2017-го)», - рассказывает Сергей Шлома.

Как неоднократно отмечал IRN.RU, искусственный всплеск спроса в условиях ограниченной платёжеспособности покупатели приводит к исчерпанию спроса будущих периодов. Поэтому следствием активизации рынка в сентябре-октябре стал спад спроса в конце года.

Причем у некоторых участников рынка спрос просел не только в месячном, но и в годовом разрезе. Например, в той же «РЕЛАЙТ-Недвижимости» количество обращений в декабре 2018 г. сократилось на 60%, авансов – на 40%, сделок – на 20% по сравнению с концом 2017 г.

«Общаясь с коллегами и банками, я понимаю, что декабрьский спрос этого года хуже декабря прошлого года. Как сказала недавно сотрудница одного банка, специализирующегося на ипотечном кредитовании: «В прошлом декабре мы чуть ли не на коленках договоры подписывали, так много народу было. А в этом было все более-менее спокойно», - рассказывает Константин Барсуков.

Очень спокойно на рынке и в январе. Впрочем, это нормально: из-за длинных новогодних праздников январь, как правило, самый провальный месяц на рынке недвижимости. И виноваты в этом не только разъехавшиеся на каникулы покупатели. «Если риелторы приступили к работе уже с 3-4 числа, то банки отдыхали гораздо дольше, поэтому, по информации, которая поступает из партнерских офисов КР «Мегаполис-Сервис», работающих в Подмосковье, многие агентства недвижимости столкнулись с тем, что сделки приходилось откладывать, так как значительной части покупателей требовались заемные средства», - рассказывает Сергей Власенко, президент Корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис».

Обернется ли осенний бум длительной стагнацией, как это случилось после ажиотажа в конце 2014 г., покажет время. Однако, учитывая рост ипотечных ставок, платежеспособный спрос на жилье вряд ли восстановится в ближайшем будущем. Это не означает, что рынок «умрет» - «вторичка», где традиционно велика доля альтернативных сделок, с трудом, но может прожить и без ипотеки. Так что квартиры покупать будут, но, как отмечает Марина Толстик, «возможно, в более бюджетном варианте или меньшей площади».

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!