Главная | СМИ о нас | Путь в никуда или неизбежная эволюция?

Путь в никуда или неизбежная эволюция?

17 октября 2018

Представление о том, как будет жить рынок недвижимости после 1 июля 2019 года, у профессионалов, похоже, уже имеется. Точнее, более-менее понятны стали правила игры. Но вот к чему приведут реформы, инспирированные Кремлем? Здесь мнения расходятся.

С 8 по 14 октября в Петербурге проходило главное, без преувеличения, мероприятие отечественного рынка недвижимости - Гражданский Жилищный Форум. По традиции он состоит из двух отдельных частей: Всероссийского жилищного конгресса - для профессионалов и выставки-семинара «Жилищный проект» - для населения.

Кто виноват и что делать?

Конгресс собрал рекордное количество участников: всего зарегистрировалось 3,4 тыс. человек. Главной темой, конечно же, стали кардинальные изменения закона о долевом строительстве. На пленарном заседании большинство спикеров сошлись на том, что власти все же перегнули палку и некоторые особо жесткие для застройщиков нормы надо смягчить. Чем в Москве, похоже, сейчас и занимаются.

Но среди участников форума было немало тех, кто считает реформы крайне вредными, а проблему обманутых дольщиков - если не надуманной, то во всяком случае раздутой. Среди них председатель совета Межрегионального объединения организаций специального строительства Михаил Викторов, который свои доводы наглядно проиллюстрировал цифрами.

«За первые годы действия 214-ФЗ процент обманутых дольщиков снизился с 10-12 до 3-5%, сейчас он снизился еще больше, и основная масса обманутых граждан приобретала квартиры не по договорам долевого участия», - напомнил он и добавил, что на достройку проблемных объектов по всей стране требуется 131 млрд руб. При этом только в 2017 году на спасение трех банков государство потратило 2,6 трлн руб. И в самом деле - довольно наглядное сравнение.

По мнению Михаила Викторова, дальше будет только хуже. Если сегодня средняя по стране рентабельность строительного бизнеса составляет 1,8%, то через пять лет упадет до минус 8%. Компании будут закрываться, а рост цен на жилье по прогнозу составит 15%. При этом и обманутые дольщики никуда не денутся. Просто они станут обманутыми вкладчиками.

Были и противоположные мнения, причем гораздо более радикальные. Так, уполномоченный ФАУ «Роскапстрой» по СЗФО Сергей Зимин в ходе одной из конференций заявил, что от долевого строительства надо избавиться вовсе.

«Когда строительная компания, состоящая из трех человек и имеющая в аренде земельный участок, получает право собирать с народа деньги - это абсурд. Поэтому все попытки редактировать 214-ФЗ изначально обречены. Нужен действующий механизм, позволяющий банкам без залога кредитовать застройщика в рамках региональной программы. В рамках ее же девелоперы будут получать целевым образом земельные участки для реализации стратегических проектов», - предложил он.

Банки всему голова

В основном экспертные мнения все же были более сдержанными. Эксперты говорили о необходимости искать золотую середину - чтобы, с одной стороны, избавить покупателей от всяческих рисков при приобретении строящегося жилья, а с другой, не выдавить с рынка множество небольших компаний, которые к новым, пока драконовским, условиям очевидно приспособиться не смогут.

В наиболее уязвимом положении, вероятно, окажутся подрядчики. А ведь их банкротство точно не поспособствует выполнению «майских указов» президента страны, предусматривающих значительное наращивание объема ввода жилья. На это указал вице-президент петербургского союза строительных компаний «СоюзПетроСтрой» Лев Каплан.

Он порекомендовал внимательнее присмотреться к британскому опыту. Там инвестор, желающий что-то построить, обращается в банк, который подыскивает архитекторов, нанимает подрядчиков, после чего занимается продажей квартир в объекте, в том числе в ипотеку.

Опасения по поводу судьбы небольших застройщиков высказывали и другие спикеры. Так, директор по продажам Группы «Эталон» Андрей Останин считает, что новых игроков на рынке станет меньше, поскольку увеличатся барьеры на вход. Наряду с ростом себестоимости строительства и падения реальных доходов населения единственным драйвером роста для девелоперов остается ипотека. Эксперт отметил, что даже незначительное повышение ставок (как произошло в августе-сентябре) отпугивает значительную часть потенциальных покупателей.

При этом сейчас в самом обширном сегменте - масс-маркете - продажи при помощи ипотеки происходят в 80% случаев. Но, как утверждает директор по маркетингу и рекламе ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина, это пиковый показатель, который довольно скоро должен пойти на спад.

«Сейчас банки намерены внедрить правило, в соответствии с которым объем средств, остающийся у заемщика “на жизнь” после ежемесячной уплаты платежей по кредитам, не должен быть менее 50% от его дохода. Вот это, скорее всего, ударит по количеству ипотечных сделок», - считает она.

При этом в последние два-три года петербуржцы очевидно беднеют. В «Ленстройтресте» отмечают это по своим ипотечным программам. Выросло количество людей, которые обращаются за ипотекой с нулевым первоначальным взносом. То есть платить по 30 тыс. руб. в месяц у них еще доходов хватает, а вот накопить полмиллиона рублей на взнос - уже нет.

Правда, сокращение платежеспособного спроса петербуржцев компенсируется приезжими из других регионов более состоятельными людьми, которые и покупают недвижимость в Северной столице.

Трудно везде

Сложнее всего в новых условиях будет тем застройщикам, которые работают в сегменте малоэтажных проектов, в основном в Ленинградской области. По мнению и. о. руководителя департамента субагентских продаж компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Василия Богачева, отказ в банковском сопровождении проектов получат около 30% таких компаний. Им придется поднимать цены, в результате они не выдержат конкуренции с девелоперами многоквартирных домов и уйдут с рынка.

В исторический центр города строительный бизнес тоже идет неохотно. Хотя, если провести инструментальную оценку состояния домов, расположенных в центре города, выяснится, что многим из них требуется реконструкция.

«Но девелоперы боятся там работать из-за очень большой неопределенности с требованиями, правилами, непредсказуемыми временными и финансовыми затратами», - рассказал во время одной из сессий на Конгрессе генеральный директор компании «Master Девелопмент» Вячеслав Семененко.

Последние два дня ГЖФ заняла выставка-семинар для населения «Жилищный проект». Несмотря на практически летнюю погоду, в посетителях отбоя не было. Особенно много их собиралось вокруг стенда «Бюллетеня недвижимости», где проходили Открытые консультации профессионалов рынка. Подробнее об этом читайте в серии материалов, которые планируются к публикации в течение ближайших двух недель.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
БЕЗУПРЕЧНОЕ СЛУЖЕНИЕ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ С 1990 ГОДА – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!