Главная | СМИ о нас | Квартиры в России становятся доступнее, но меньше. Это нравится не всем

Квартиры в России становятся доступнее, но меньше. Это нравится не всем

18 февраля 2019

Появление на полках магазинов упаковок с «девятком» яиц вместо десятка наделало много шума в начале 2019-го. Предприимчивых производителей, пытавшихся замаскировать рост цен на продукты, высмеяли в сети и за ее пределами. На деле так называемая шринкфляция - явление совсем не новое. На рынке жилья оно тоже присутствует и, вероятнее всего, будет активно развиваться в ближайшем будущем. «Лента.ру» разбиралась, почему.

Мерило благополучия

Шринкфляция (shrinkflation, по аналогии с инфляцией) подразумевает снижение количества товара в упаковке при сохранении или непропорционально малом снижении ценника. Таким образом продавцы скрывают рост реальной стоимости продуктов.

В России о существовании такого приема массовый потребитель узнал в январе текущего года, когда в магазинах внезапно обнаружились «девятки» яиц - упаковки с девятью яйцами - вместо традиционных десятков. В некоторых торговых точках, в том числе московских, также стали продавать упаковки с восемью яйцами. Кроме того, на прилавках появились пивные банки объемом 0,45 литра, упаковки круп в 900 граммов и пакеты молока в 0,95 литра.

Сокращать объемы продуктов производителей заставило падение доходов населения, а «девяток» яиц произвел настоящий фурор в социальных сетях и превратился в мем.

Эксперты российского рынка недвижимости между тем скромно отмечают - «девяток яиц» давно практикуют застройщики. И в этом нет ничего криминального.

Признак первый

«Недвижимость - дорогой и востребованный продукт в России, поэтому строительные компании, работающие в нашей стране, освоили приемы того, как, не повышая, а то и снижая цены, продавать квартиры одного формата, - отмечают в группе компаний "Метражи". - Например, в начале 2000-х на наш рынок пришли квартиры евроформата, которые по своей сути являются олицетворением шринкфляции в недвижимости. С помощью такого маркетингового хода компании смогли оптимизировать площади квартир и продавать их покупателю как более выгодный продукт».

По подсчетам аналитиков, с 2016 года средняя площадь новых квартир, например, в Санкт-Петербурге сократилась почти на восемь квадратных метров - с 51-го до 43 «квадратов». При этом средний уровень цен на первичном рынке жилья не то что не уменьшился, а даже увеличился.

«Появление в новостройках микростудий площадью 16-18 квадратных метров тоже, наверное, следствие той самой шринкфляции, и возникло это явление не вчера, - говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой". - Это эхо кризиса еще 2008 года. Благодаря такому предложению у покупателя, с одной стороны, возникает некая иллюзия, так как он приобретает не самую полноценную квартиру, а с другой стороны - он действительно становится владельцем отдельного жилья, о котором давно мечтал».

Не все, но некоторые квартиры с так называемой европланировкой тоже могут оказаться по сути малогабаритками, указывает Доброхотова. Так, некоторые застройщики позиционируют квартиру с кухней-гостиной и одной спальней как двухкомнатную, при этом и общая площадь ее будет невелика - кухня даже может быть больше спальни. По сути это «однушка» с просторной кухней, но покупатель ее приобретает как двухкомнатную. Либо в «евродвушке» действительно может быть две спальни и кухня-гостиная, но общая площадь в 56 квадратных метров возвращает к реальности - к классической площади советских двухкомнатных квартир.

«При этом нельзя сказать, что покупатель введен в заблуждение - он видит и метраж приобретаемой квартиры, и ее планировку до подписания договора, и цену, - подчеркивает эксперт. - Речь идет о том, что он готов заплатить определенную сумму и находит подходящий объект. Примерно то же происходит, когда заемщик соглашается на ипотеку, скажем, с ежемесячным платежом в 15 тысяч рублей. Это подходит покупателю, и для него это важнее, чем срок кредитования и конечная сумма переплаты по процентам, которая при сроке ипотеки 25-30 лет может превысить стоимость самой квартиры».

В «Метражах» уверены, что застройщики продолжат оптимизировать площади квартир, сохраняя или повышая средний уровень цен. «В связи с неблагоприятными факторами», - поясняют аналитики компании.

Обои - это вредно

Неблагоприятный фактор №1 - это, по общему мнению, предстоящий переход на эскроу-счета. С 1 июля 2019-го вводится запрет на финансирование новостроек средствами дольщиков. «Принято решение о проектном финансировании. Здесь простая арифметика: была ноль стоимость ресурса, теперь застройщик должен получить кредит», - пояснял на исходе 2018-го вице-премьер Виталий Мутко. По его словам, стоимость кредита для застройщиков составляет порядка восьми процентов. «На кого их переложат? Конечно, на гражданина», - сказал чиновник.

У граждан возможности покрывать возросшие расходы застройщиков нет - реальные доходы населения падают с 2014 года, в 2018-м они снизились на 0,2 процента. Поэтому шринкфляция, похоже, - единственный способ сохранить платежеспособный спрос на жилье.

«Застройщики будут вынуждены снижать себестоимость, чтобы, как минимум, остаться в прежнем ценообразовании, к которому покупатель лоялен. Один из путей - наращивание доли панельного домостроения, сборного монолита и отказ от квартир с отделкой», - заявила Виктория Григорьева, генеральный директор «БЕСТ-Новострой», в ходе состоявшегося в начале февраля V Российского ипотечного конгресса.

Последнее - отказ от отделки - идет вразрез с покупательскими предпочтениями последних лет: по данным риелторов, в 2018-м с отделкой в Москве было реализовано более 50 процентов лотов в жилых комплексах массового сегмента. Покупатели начали привыкать к квартирам в формате «въезжай и живи», констатировали эксперты. Но цена важнее, считает Григорьева.

«Квартиры с отделкой долгое время оставались ключевой темой, и действительно за последние три года количество проектов, в которых предлагаются квартиры или апартаменты с полной отделкой или white box (предчистовая отделка - прим. "Ленты.ру"), увеличилось в 3,6 раза, - соглашается она. - Будет ли отделка ключевым фактором для покупателя сегодня, если ему придется оформлять ипотеку? Ответ очевиден: возрастет доля покупателей, которые будут выбирать квартиру без отделки, но дешевле, если это поможет сохранить ежемесячный платеж на комфортном уровне».

По прогнозу Григорьевой, предложение без отделки в обозримом будущем будет превышать число проектов с отделкой. «Как вариант, отделка может выполняться после ввода объекта, чтобы сокращать сроки строительства», - допускает она.

Тотальная оптимизация

Честно снизить себестоимость квартир в новостройках можно двумя способами, говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель». Оба связаны с внедрением инновационных технологий. «В первом случае нужно настроить технологические процессы таким образом, чтобы скорость строительства увеличилась - застройщики будут быстрее возводить дома, и срок использования проектного финансирования будет сокращаться, что приведет к сокращению административных затрат. Во втором случае можно применять современные технологии в строительстве для уменьшения стоимости материалов», - поясняет эксперт. Все остальное - тот самый "девяток яиц"».

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова находит еще один способ оптимизации строительных расходов - это упрощение архитектурных концепций и решений. «Как вариант, это может быть переход с монолитного домостроения на улучшенную панель, которая обладает всеми необходимыми качественными параметрами», - добавляет она. В сознании человека, заставшего хотя бы несколько лет Советского Союза, сразу всплывает пресловутый указ о борьбе с архитектурными излишествами, принятый в 1955 году. Отчасти именно его принятие повлекло за собой появление первых «человейников» - огромных районов с рядами одинаковых многоквартирных домов. «В целом для рынка такой путь будет означать серьезный шаг назад, поскольку в последние три - пять лет качественные характеристики проектов, особенно в массовом сегменте, непрерывно улучшались», - указывает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

В «ИНТЕКО» на изменившиеся условия ведения деятельности предлагают реагировать повышением эффективности бизнес-процессов, в том числе за счет пересмотра внутренних структур компаний. «Чтобы исключить задвоение функций сотрудников и повысить эффективность своего кадрового потенциала», - уточняет вице-президент компании Евгений Семенов.

«Если говорить об оптимизации, которая идет со стороны застройщика, то он может оптимизировать решения за пределами квартиры - в общественных местах. К примеру, отказавшись от мусоропровода», - говорит директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. По его мнению, понятие «шринкфляция» на современном рынке новостроек не совсем уместно, так как начиная с 2008-2009 года застройщики живут в условиях «рынка покупателя».

«Это значит, что не девелопер навязывает клиент свой продукт, а наоборот - мы предлагаем покупателю тот продукт, который им же востребован», - подчеркивает эксперт, указывая, что квартиры евроформата пользуются популярностью примерно у 20-30 процентов покупателей, и именно в таком объеме они представлены в проектах компании.

Некоторые участники рынка вообще уверены: застройщики знали о грядущих изменениях законодательства и неизбежном повышении себестоимости строительства в будущем, поэтому они постепенно увеличивали цены в проектах, и в настоящее время им нет нужды прибегать к каким-либо маркетинговым хитростям.

«Снижение качества, уменьшение простора для жизни приведет только к падению интереса у людей. Они выросли в маленьких квартирах, потом сами пожили в таких же, теперь вряд ли согласятся повторять этот опыт», - предупреждает Владимир Городенкер, генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент».

Для производителей яиц все не так критично: советские люди носили яйца домой в обычных прозрачных пакетах, каждую секунду боясь разбить одно или, не дай бог, два, - и это главное травмирующее воспоминание об этом продукте. Наличие упаковки, пусть и слегка «съежившейся», - уже счастье.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
БЕЗУПРЕЧНОЕ СЛУЖЕНИЕ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ С 1990 ГОДА – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!