Главная | СМИ о нас | Новостройки в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2019 года: ипотека становится слишком дорогой для покупателей

Новостройки в Москве и Подмосковье в январе-феврале 2019 года: ипотека становится слишком дорогой для покупателей

25 февраля 2019

Цены начали ползти вниз.

В начале года спрос на жилье всегда падает, однако на этот раз сезонный фактор усугубило повышение ипотечных ставок. Ставки выдачи кредитов еще далеки от критического уровня в 12% годовых, однако риелторы уже отмечают уход с рынка покупателей, для которых ипотека стала недоступной.

Спрос

Январь

В январе 2019 г. Росреестр зарегистрировал в Москве 5 394 договора долевого участия в строительстве жилья - на 37,5% меньше, чем в декабре 2018-го. Опрошенные www.irn.ru риелторские агентства также сообщают о значительном снижении покупательской активности в январе по сравнению с декабрем.

«Отчасти это было связано с реализованным в декабре отложенным спросом. Потребители не стали ждать анонсированного повышения НДС и других тарифов. У потребителей существуют высокие инфляционные ожидания. Также нет четкого понимания дальнейших правил игры на рынке недвижимости. Неразбериха в принятии новых законов, сопровождаемая прогнозами повышения цен, только добавляет этой неуверенности», - говорит гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Кроме того, сыграл роль фактор сезонности. «Декабрь традиционно показывает выдающиеся результаты в отношении потенциального и реализуемого спроса, а январь, напротив, является месяцем затишья, наполовину состоящим из праздничных дней», - поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость».

Проблема в том, что декабрь 2018 г. в плане реализованного спроса, то есть количества сделок, для рынка в целом тоже не был особенно удачным: число зарегистрированных в Москве ДДУ снизилось на 2,2% по сравнению с ноябрем. Настораживает и то, что в январе 2019 г. в годовом выражении спрос вырос только на 12,6%, тогда как годом ранее, в январе 2018 г., этот показатель увеличился на 169%.

Внутри МКАД покупательская активность была выше, чем за Кольцевой автодорогой. В «старой» Москве в январе 2019 г. было заключено 3,8 тыс. сделок с квартирами в строящихся жилых комплексах (по ДДУ) против 3 тыс. в январе 2018 г. и 5,1 тыс. в декабре 2018 г. Таким образом, в годовом выражении спрос на «старомосковские» новостройки вырос на 23%, а относительно декабря 2018 г. – снизился на 26%, отмечает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

В Новой Москве в январе было зарегистрировано 1 594 ДДУ. По сравнению с декабрем спрос упал на 55%, а с январем 2018 г. – на 11%. В Подмосковье спрос также просел и в месячном, и в годовом выражении – на 29,9% и 22,6% соответственно - до 5 588 ДДУ по жилью и нежилью.

Если считать не в договорах, а в метрах, то динамика спроса окажется несколько более оптимистичной. Во всяком случае – в Новой Москве и по сравнению с январем 2018 г. По данным ГК «А101», в январе 2019 г. объем продаж квартир в ТиНАО превысил 90 000 кв. метров, что совпадает с показателями января 2018 г. и примерно на 40% ниже, чем в декабре 2018 г.

В целом, уровень покупательской активности соответствует сезонности рынка и полностью адекватен ситуации с ипотечным кредитованием, говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. Напомним, именно ипотека в последние годы была главным драйвером спроса на новостройки.

«Доля покупок по ипотеке в январе 2019 г. лишь немного превышает показатели прошлого января – 60,4% против 56,9%, - продолжает Цветов. - Но если в начале года люди брали ипотеку с мыслью «теперь я могу себе это позволить», то сейчас скорее с мыслью «пока я могу себе это позволить». В конце 2018 г. ставки поднимались два раза, что привело к падению доли покупок по ипотеке с 60% в октябре до 53% в декабре. Вместе с тем, итоговое увеличение ставок оказалось не столь существенным, зато в декабре намного более осязаемым оставался риск их дальнейшего роста. Поэтому многие решили закрепить пусть уже не такие привлекательные, как летом, но все же не самые плохие условия».

На московском рынке, по данным компании «Метриум», доля ипотечных сделок сократилась в январе до 47% с 49% в декабре. В годовом выражении также наблюдается отрицательная динамика - в январе 2018 г. этот показатель составлял 51%. В «Инкоме» доля ипотеки в январе 2019-го снизилась на 7% относительно декабря прошлого года и составила 43% от общего объема реализации.

«Очевидно, этот процесс связан с повышением ставок по ипотеке и постепенным уходом с рынка клиентов, для которых текущая стоимость кредита стала недоступной», - говорит Мария Литинецкая.

Помимо ставок банки повысили и требования к первоначальному взносу. В результате те покупатели, которые планировали выделить на первоначальный платеж 10% от стоимости объекта, взяли паузу, чтоб найти как минимум 15%, а лучше 20%, чтобы снизить процентную ставку, поясняет Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Февраль

В феврале рынок начал возвращаться в рабочий режим – в опрошенных www.irn.ru агентствах уровень покупательской активности вырос или, по крайней мере, не упал.

В компании «Метриум» количество сделок в первые две недели февраля увеличилось на 13% относительно такого же периода в феврале 2018 г. В «Инкоме» потенциальный спрос в Москве поднялся на 5% относительно января 2019 г., в Новой Москве – на 8%, а в Подмосковье – на 7%. При этом число покупок увеличилось на 6%, 4% и 2% соответственно, рассказывает Дмитрий Таганов. По сравнению с февралем 2018-го число обращений от потенциальных покупателей выросло на 11% в старых границах Москвы, на 12% на присоединенных территориях и на 8% в области. Продажи в Москве увеличились на 12%, в ТиНАО – на 15%, в Подмосковье – на 9%.

В агентстве «Бон Тон» потенциальный спрос остался на январском уровне. Рынок поддерживает щедрость застройщиков – они продлили дисконтные программы и ввели дополнительные скидки на выделенные пулы квартир, отмечает Наталия Кузнецова.

По-видимому, таким образом депелоперы пытаются компенсировать рост ипотечных ставок.

Например, в январе среди клиентов компании «Метриум», которые привлекали ипотечные кредиты, средняя ставка по выданным займам составила 9,7% годовых – по одобренным заявкам, которые поступали в банки еще в октябре-декабре. А в первые две недели февраля ставка кредита по новым заявкам уже варьировалась в диапазоне 10,3-10,6%. «Таким образом ипотека уже значительно подорожала, ведь в феврале 2018 г. средняя ставка по выданным кредитам составила 9,85%», - резюмирует Мария Литинецкая.

Цены

Противоречивая ситуация со спросом уже успела отразится на ценах. Стоимость новостроек поползла вниз.

По данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», по итогам января средневзвешенная цена на первичном рынке «старой» Москвы составила 203 500 руб. По сравнению с декабрем 2018 г. новостройки подешевели на 1,1%. В годовом выражении, относительно января 2018 г., цены увеличились на 2,4%.

«В экономклассе цены выросли на 0,7% по сравнению показателями декабря и составили 128,4 тыс. руб. за кв. м, в комфортклассе цена за месяц потеряла 0,3% и составила 161,5 тыс. руб., в бизнес-классе по итогам января зафиксировано снижение средней стоимости на 1,8% до 240,4 тыс. руб.», - рассказывает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».

Средняя стоимость квартир экономкласса на первичном рынке жилья «старой» Москвы по сравнению с декабрем 2018 г. уменьшилась на 2,1%, подсчитали в «Азбуке Жилья». Квартиры комфортклассе подорожали на 3,3%. В бизнес-классе цена лота практически не изменилась (-0,55%).

«По сравнению с аналогичным периодом годичной давности наблюдается положительная динамика в экономклассе – средний бюджет квартир увеличился на 9,6% и в комфортклассе – увеличение на 5,7%. При этом в сегменте бизнес-класса стоимость уменьшилась на 5,3%», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».

По данным «Метриум», средний бюджет покупки новостроек в Москве в январе составил 11,2 млн руб. По сравнению с январем 2018 г., когда этот показатель достигал 10,8 млн рублей, бюджет возрос на 4,2%. По словам Марии Литинецкой, это объясняется ростом объемов ипотечного кредитования, которое стимулировало заемщиков приобретать более просторное жилье. По сравнению с декабрем 2018 г. средний чек сделки сократился на 2,9% - с 11,5 млн руб.

В Новой Москве (ТиНАО), по данным «МИЭЛЬ», в январе 2019 г. метр в среднем стоил 112 000 руб. – на 2,4% меньше, чем в декабре 2018 г., но 14% больше, чем годом ранее. Экономкласс при этом подорожал на 0,3% (до 95,8 тыс. руб. за кв. м.) относительно декабря, в комфортклассе цена снизилась на 2,8% до 113,7 тыс. руб. Средневзвешенная цена новостроек бизнес-класса в январе уменьшилась на 0,5% и составила 122,3 тыс. руб. за «квадрат».

Согласно подсчетам ГК «А101», «новомосковские» новостройки в январе дорожали. По данным компании, за январь цены увеличились на 3%, а за год – на 21%, до 121,4 тыс. руб. за кв. м. Рост цен во многом объясняется изменением структуры предложения. Поскольку рынок жилья в ТиНАО нельзя назвать насыщенным и новое предложение «вымывается» довольно быстро, на среднюю стоимость метра сильно влияет соотношение доли предложения «на котловане» и на высокой стадии готовности, поясняет Дмитрий Цветов.

Средний размер скидки на первичном рынке Новой Москвы, по оценке «Инкома», равняется 3%, в области – 6%. В «старомосковских» новостройках массового сегмента - 4,2%, от 1% до 25%, по данным «Метриум». По информации агентства «Бон Тон», в бизнес-классе средняя скидка составляет 5,8%, максимальная - 30%.

Среди 85 московских жилых комплексов эконом- и комфорткласса скидки не предлагались только в четырёх, или в 4,8% против 2,7% годом ранее. Однако, по данным «Инкома», в целом по рынке московского региона дисконт официально предоставляется только в 51% проектов, тогда как еще в декабре прошлого года скидки были заявлены в 77% проектов. Впрочем, надо учитывать, что во многих проектах скидки не анонсируются, но предлагаются в индивидуальном порядке, под конкретного покупателя.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
28 ЛЕТ БЕЗУПРЕЧНОГО СЛУЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!