Главная | СМИ о нас | Деловые такие

Деловые такие

7 марта 2019

Жилье в дорогих новостройках резко подешевело. И это еще не конец.

«Жилье бизнес-класса» - звучит солидно. И когда-то такие ЖК действительно стоили дорого. Но ситуация меняется: средний бюджет предложения квартир в новостройках бизнес-класса только за три последних года снизился на 30 процентов. В чем причина такой демократизации и не исчезнет ли такими темпами бизнес-класс, который продается уже практически по цене «эконома», «Лента.ру» расспросила участников рынка.

Средняя квартира бизнес-класса в феврале 2019-го, как подсчитали в компании «Азбука Жилья», стоила 19 миллионов рублей - но эта статистика учитывает все типы квартир, включая многокомнатные. А вот минимальный бюджет предложения составил всего 4,32 миллиона - сумма, которую применительно к московской недвижимости крупной назвать сложно.

«Сегмент бизнес-класса на первичном рынке жилья, можно сказать, стал более массовым. В настоящий момент в совокупной площади квартир он превышает объем предложения в классе комфорт (1,39 против 1,1 миллиона квадратных метров), - рассказывает Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». - И если по отношению к элитному классу средняя стоимость одного квадратного метра бизнес-класса за последние пять лет практически не поменялась («бизнес» сейчас дешевле примерно на 56 процентов), то относительно комфорт-класса произошло сближение. В начале 2015 года средняя стоимость метра квартиры бизнес-класса была выше, чем в «комфорте», почти в два раза, а сейчас - только на 58 процентов».

Ты откуда такой деловой

Для начала стоит вспомнить, как возникло само понятие бизнес-класса и что тогда понималось под этим термином. «В постперестроечные времена, когда люди начали активно ездить в зарубежные поездки, когда в нашу страну хлынули потоки новой информации и были налажены поставки невиданных до этого импортных товаров, в Москве появилось сначала понятие «евроремонта», а затем - жилья бизнес-класса, потребителем которого стал зарождающийся тогда средний класс - бизнесмены. - рассказывает Алексей Беляев, партнер АО «КТБ ЖБ», заместитель директора «НИИЖБ им. А.А. Гвоздева». - Оба понятия носили очень размытый характер, условно обозначая что-то отличное от типового панельного домостроения».

«Спрос на высокий класс был порожден желанием образовавшейся «олигархической прослойки» жить в более комфортных условиях, чем при СССР, - вспоминает об истоках формирования сегмента Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер». - К 1996-1997-м годам формулируются основные требования, предъявляемые к «бизнесу»: огороженная территория, собственный паркинг, помещения для коммерческой недвижимости на первых этажах, свободная планировка, просторные квартиры. Одним из первых проектов, соответствующих перечисленным характеристикам, стал «Весковский переулок, 2», сданный в 1994 году. Это 11-этажный дом с собственной территорией, наземной парковкой, потолками 3,2 метра и квартирами с увеличенным метражом - 230 «квадратов»«. К первым проектам бизнес-класса эксперт относит также ЖК «Квартал на Ленинском» и «Адмирал» в Новых Черемушках. Большой объем таких новостроек появился в 2000-е - в основном они строились в спальных районах по наиболее престижным направлениям и выделялись на фоне однотипной застройки.

«На тот момент цены на квартиры в «бизнесе» колебались на уровне 40-60 тысяч рублей (тогда это были 900-1200 долларов) за метр, - рассказывает Павел Брызгалов. - «Золотые ключи» вышли в сентябре 2000 года по 1050 долларов метр, ЖК «Олимпия» - в августе 2002 года по 53 тысячи за «квадрат», «Алые Паруса» - тогда же по 48 тысяч за метр. В декабре 2002 года по 43 тысячи рублей за метр стартовал «Триумф палас», в мае 2003-го - «Соколиное гнездо» (51 тысяча рублей), в июне 2004-го - ЖК «Континенталь», цена метра аналогичная. Для сравнения: ЖК эконом-класса «Марьинский парк» тогда продавался по 16 тысяч рублей за метр».

Примерно таким бизнес-класс и оставался вплоть до первого кризиса двухтысячных, который грянул в 2009-м. Тогда, говорит Брызгалов, и начался процесс расслоения - появился промежуточный сегмент комфорт-класса, более доступный по цене и вобравший в себя многие характеристики «бизнеса». «Диффузия между классами, которая отражает диверсификацию предложения по различным группам спроса и целевым аудиториям, продолжается по сей день», - резюмирует эксперт.

«На столичном рынке до сих пор можно найти настоящих «старожилов» бизнес-класса. Например, продажи ЖК «Дирижабль» стартовали еще в 2005 году, «Триколор» и «Маршал» - в 2007-м, «Скай Форт» - в 2008-м, - рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. - Сейчас квартиры в этих проектах до сих пор есть в продаже у застройщиков, и метр стоит порядка 220 тысяч рублей. Для сравнения: средняя стоимость метра в современных новостройках бизнес-класса составляет 245 тысяч, то есть застройщики ЖК-»ветеранов» вынуждены демпинговать, чтобы привлечь спрос».

Ближе к народу

За годы, которые прошли с первого кризиса нашего тысячелетия, в сегменте изменилось почти все, кроме названия, говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ - Супермаркет недвижимости».

«Строгих требований к площади квартир больше нет. К высоте потолков - есть, но даже если в проекте заявлено менее 2,8 метра, никто не помешает ему назваться бизнес-классом, а потолки выше трех метров расцениваются как серьезное конкурентное преимущество, - перечисляет эксперт. - Самые интересные изменения произошли в географии: бизнес-класс впервые пошел на север (жилой дом «Дуэт» на Дегунинской), северо-восток (ЖК Silver у метро «Ботанический сад», «Триколор» там же), на восток (ЖК «Лефорт», Bauman House) и юго-восток (ЖК «Символ», «Метрополия»). Бизнес-класс покинули и казавшиеся обязательными фитнес-клубы».

На выходе из кризиса, рассказывает Владимир Моребис, коммерческий директор Est-a-Tet, были заметно оптимизированы площади. «Если в первой волне ЖК бизнес-класса планировки чаще всего делались свободными, и площадь однокомнатной квартиры могла составлять 50 метров, «двушки» - 80, то в «десятых» площади стали сокращаться, а начиная с 2014-го в сегмент пришли компактные квартиры-студии».

«В начале 2000-х площади однокомнатных квартир в проектах бизнес-класса составляли 50-60 метров, двухкомнатных - 70-80, а трехкомнатных - 90-120 метров, - развивает тему Валерий Кочетков, заместитель директора департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость. - И даже если не брать в расчет появившийся в сегменте формат квартир-студий, то за последние пять-семь лет средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса уменьшилась на 24 процента». В результате, как говорит Татьяна Подкидышева, средняя площадь квартиры в сегменте (в эту статистику включены как студии, так и многокомнатные квартиры - весь спектр предложения) к 2019 году достигла 73 квадратных метров. А вот география формата расширилась - теперь ЖК бизнес-класса есть во всех столичных округах.

«В 2018 году в Москве в продажу вышло более 20 ЖК бизнес-класса, многие из них - в необычных для этого сегмента районах, например, в Головинском районе (САО), Нагатинском районе (ЮАО), в промзоне Рязанского района (ЮВАО), - приводит свои данные Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимость». - На старте продаж стоимость квартиры в этих жилых комплексах приближалась к верхней планке сопоставимых по метражу и локации квартир комфорт-класса».

Бизнес-класс проник в традиционно малопрестижные районы, подешевел, стал скромнее в качественных характеристиках. Вплоть до близости к метро, говорит Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». По словам эксперта, лишь около трети проектов бизнес-класса, введенных после 2014 года, расположены недалеко от станций метро, МЦК и транспортно-пересадочных узлов.

Такие доступные

Итак, новостройки бизнес-класса стали сильно «попроще» предыдущих поколений. «Неизменными атрибутами жилья бизнес-класса остались монолитная технология строительства, индивидуальный архитектурный проект, подземный паркинг», - перечисляет Татьяна Подкидышева. Но многие из этих характеристик теперь доступны и в ЖК комфорт-класса.

Аудитория формата закономерным образом тоже изменилась, подчеркивает эксперт: «Вчерашний покупатель жилья бизнес-класса - преуспевающий бизнесмен, политик, медийная личность. Сейчас это стартаперы, молодые специалисты, представители богемы, топ-менеджеры, инвесторы и рантье». И не только: с развитием ипотеки в бизнес-класс пришли и самые среднестатистические москвичи - как семьи, так и одиночки. «Чуть больше половины покупателей в бизнес-классе - семейные пары, причем порядка 40 процентов из них воспитывают детей. На долю одиноких покупателей приходится около 45 процентов сделок», - рассказывает Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group.

«Дешевая ипотека в прошлом году простимулировала не только сегмент массового жилья - в бизнес-классе до 40 процентов всех сделок заключалось именно в ипотеку», - подчеркивает Дмитрий Алексеев.

Все перечисленные изменения, затронувшие сегмент, заставляют задуматься: а не ушел ли уже в прошлое тот тип недвижимости, который когда-то назывался «бизнес-классом»? И, соответственно, не исчезнет ли в ближайшее время термин, обозначающий несуществующий уже тип недвижимости?

«Существующая классификация разработана игроками рынка недвижимости для упрощения коммуникации между клиентами и продавцами, - рассуждает Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс». - Но когда дело заходит о покупке, клиенты руководствуются совершенно другими критериями и оперируют другими понятиями. Они смотрят на цену, локацию, окружение, изучают планировки... Так что классификация объектов по сути не играет большой роли, и в будущем границы между классами будут все больше размываться». «В перспективе ближайших десяти лет само понятие «жилье бизнес-класса» не исчезнет, - говорит Татьяна Подкидышева. - Но, как и все остальные классы, «бизнес» будет дробиться, появятся промежуточные варианты».

Что все это значит для покупателя? Скорее всего, маркировка перестанет иметь значение при выборе квартиры: называется ли жилой комплекс «комфорт-классом», «бизнес-классом» или вообще каким-нибудь «арт-классом» - какая разница? Главное, где находится, что из себя представляет и сколько стоит.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.

Стоимость услуг

ПОЧЕМУ «МИЭЛЬ»?

МЫ МОЖЕМ И УМЕЕМ ВСЁ!
БЕЗУПРЕЧНОЕ СЛУЖЕНИЕ РИЭЛТОРСКОМУ ДЕЛУ С 1990 ГОДА – ТОМУ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ.
«МИЭЛЬ» – КОМПАНИЯ ПОЛНОГО ЦИКЛА ОКАЗАНИЯ УСЛУГИ.

 

ВЫБЕРИТЕ РЕГИОН

Есть вопросы? Позвоните нам: +7 495 777 33 77
или отправьте вопрос на info@miel.ru,
и вы получите профессиональный ответ в течение 15 минут!